Ah, as maravilhas que o juro baixo produz.
Pelo menos seis empresas do setor imobiliário estão conversando com bancos para acessar o mercado de capitais ainda este ano, fontes a par das sondagens disseram ao Brazil Journal.
As captações pretendidas sugerem que, depois de um longo e tenebroso inverno — marcado por estoques e distratos em alta —, o setor imobiliário está se preparando para o próximo ciclo de crescimento.
A Cyrela Commercial Properties (CCP) e a Trisul já anunciaram que pretendem ir a mercado. A Even e a Gafisa também estão em conversas com bancos, segundo apurou o Brazil Journal, e uma terceira empresa do setor está prestes a entrar com pedido de follow-on. (Em nota, a Even nega que pretenda oferecer ações.)
Na lista dos IPOs está a Kallas, uma incorporadora de média e alta renda de São Paulo detida por Emilio Kallas, uma das figuras mais influentes do setor imobiliário. Ao contrário da maioria dos pares, a Kallas incorpora e constrói os próprios empreendimentos e performou bem, mesmo durante a crise. A operação, ainda em desenho, deve ser majoritariamente primária e servirá para financiar a expansão da companhia no território paulista.
Em julho, a Tecnisa já levantou R$ 440 milhões para se desalavancar e tirar a corda do pescoço.
A CCP deve usar os recursos para reduzir a dívida, que beira as 5 vezes o EBITDA, e voltar a comprar prédios. A oferta também ajudaria a aumentar a liquidez do papel, hoje quase inexistente.
Já a Trisul está entre as companhias que fizeram bem a lição de casa, enxugaram os lançamentos, focaram em rentabilidade e conseguiram entregar um retorno sobre patrimônio líquido superior a 20%. Com liquidez baixa e um balanço pequeno, deve encontrar um mercado disposto a dar mais recursos para financiar crescimento.
As conversas vêm num momento em que a Selic está na mínima histórica, e depois de um fechamento das taxas em toda a estrutura a termo de abril para cá, quando começou a ficar claro que o Congresso aprovaria a reforma da Previdência.
O IMOB, índice que reúne as empresas do setor negociadas na B3, acumula alta de 30% no ano, contra 14% do Ibovespa.
Apesar do otimismo, as incorporadoras podem encontrar algum ceticismo do mercado, calejado pela rentabilidade pífia do setor depois do último super ciclo de lançamentos.
“Não sei até que ponto o mercado está disposto a dar dinheiro para as empresas financiarem um ciclo de crescimento tão grande”, diz o analista de uma grande casa de ações doméstica. “As incorporadoras estão bem preparadas para lançar e a questão nesse mercado não é apenas crescer, mas rentabilizar o patrimônio — e o legado do último ciclo foi bem traumatizante nesse sentido”.
A queda dos juros e a busca por rendimento por parte das pessoas físicas — que está abrindo a janela de mercado às incorporadoras — também continua fazendo o mercado de fundos imobiliários (FIIs) desabrochar.
Alguns investidores estratégicos estão aproveitando a liquidez como porta de saída: a BR Malls vendeu sete shoppings para um fundo imobiliário do BTG Pactual por R$ 700 milhões.
No fim de julho, a HSI levantou cerca de R$ 650 milhões com a oferta de três shoppings do seu portfólio – Pátio Maceió, Super Shopping Osasco e Granja Viana. A demanda pelo papel foi de mais de 4 vezes o tamanho da oferta, e a gestora já prepara um follow-on de R$ 1 bilhão, incluindo sua joia da coroa, o Shopping Tucuruvi.
Ainda no setor de shoppings, Vinci Partners, Hedge Investimentos, XP Malls e Genial estão na praça com follow-ons de fundos imobiliários que totalizam R$ 1,7 bilhão. Todas estas gestoras têm ativos opcionados e estão levantando capital para fechar negócio.
No primeiro semestre, as ofertas de FIIs chegaram a R$ 11,6 bilhões, 26,5% acima do mesmo período do ano passado, segundo dados da Anbima. Em 2018, esse tipo de veículo já havia captado R$ 14,6 bilhões, o maior valor desde 2013.
Mesmo na PDG, que está em recuperação judicial, as coisas começaram a melhorar. A companhia conseguiu negociar com o Bradesco a concessão de financiamento para uma de suas obras, em Manaus. A construção estava parada desde 2016 e deve ser retomada até o fim deste mês.
