Num relatório em que se mostra construtivo com os shoppings – mas nem tanto com as empresas de properties – o Itaú BBA voltou a analisar o segmento e colocou os malls como ‘outperform’.
Para o analista Daniel Gasparete, os shoppings estão baratos em termos absolutos – negociando perto das mínimas da pandemia – e o crescimento das vendas deve continuar surpreendendo.
Além disso, as empresas têm espaço para aumentar os aluguéis, que ainda não compensaram a inflação acumulada no período. O banco calcula que os aluguéis podem crescer 55% em relação aos preços de 2019 se as vendas mantiverem o mesmo ritmo do segundo trimestre, o que aumentaria a rentabilidade sem impactar o custo de operação.
Já o cenário para as empresas de portfólio de imóveis comerciais é diferente. Para o banco, há pouco espaço para surpresas positivas em relação aos lucros do setor, que é muito dependente da atividade econômica e bastante afetado pela alta dos juros.
O Itaú colocou todas as empresas de properties como ‘market perform’. O maior potencial de valorização ficou com a São Carlos (36%), seguido pela BR Properties (25%) e a HBR Realty (25%).
Olhando o múltiplo de preço sobre funds from operations (FFO) para 2023 – um instrumento para a estimativa de fluxos de caixa futuros – o banco diz que enquanto as empresas de shoppings negociam a 9x FFO, as companhias de properties já estão acima de 21x dada a alta alavancagem causada pelos juros em alta.
Segundo Gasparete, os shoppings negociam, em média, a um P/FFO para os próximos dois anos 25% menor que a média histórica e um spread em relação aos juros reais de 3,3% (comparado a um histórico de 2,2%).
As empresas de properties ainda convivem com as incertezas sobre a volta dos trabalhadores para os escritórios, e a retomada do varejo físico pode desacelerar os números do ecommerce, o que afetaria os imóveis logísticos.
Os top picks do Itaú BBA para o setor são Multiplan, Iguatemi, Aliansce Sonae e BR Malls.
O maior potencial de upside é o Iguatemi, com preço-alvo de R$ 27, um potencial de alta de 49%. O banco diz que as vendas estão crescendo a “taxas impressionantes” (35% acima do nível pré-pandemia) e a exposição do grupo ao público A deve sustentar esse crescimento.
