A BR Malls assinou um acordo para vender 100% do Campinas Shopping por R$ 414 milhões.
Os compradores são três fundos imobiliários: o Vinci Shopping Centers passará a ter o controle, com 55% do empreendimento, o XP Malls vai ficar com 25%, e o Malls Brasil Plural com 20%.
O valor da venda equivale a 6% do market cap da BR Malls, de R$ 7,4 bilhões. Nas contas do JP Morgan, a venda vai derrubar a alavancagem da BR Malls de 2,4x para 1,8x.
A estrutura de pagamento da transação ainda vai ser definida e pode incluir cotas dos fundos. Os fundos XP e Brasil Plural já estão com ofertas de cotas anunciadas.
O Campinas Shopping foi inaugurado em 1994, tem pouco mais de 34 mil m² de área bruta locável e uma taxa de ocupação de 95,2%, abaixo da média de 97% do portfólio core da BR Malls, segundo o JP Morgan.
O ativo vem performando abaixo do esperado. No segundo trimestre, ele foi o 28º entre os 29 ativos principais da BR Malls em termos de vendas por metro quadrado; em termos de net operating income (NOI), o desempenho foi 37% inferior à média do portfólio, segundo o JP Morgan.
A transação dá continuidade à estratégia da BR Malls de realocar capital, priorizando os ativos de maior potencial e relevância, no momento em que a empresa está em processo de fusão com a Aliansce Sonae. Outros movimentos como este ainda devem acontecer.
Para uma fonte do setor, a decisão pela venda do shopping pode estar relacionada ao fato de a Aliansce ser dona do Parque D. Pedro Shopping também em Campinas – por conta da fusão, as empresas estariam querendo se antecipar a eventuais remédios aplicados pelo CADE que atrasariam o processo.
“Para os fundos, a venda do Campinas Shopping acabou sendo uma grande oportunidade neste momento de forte retomada do setor,” disse a fonte. Para ele, o empreendimento está numa região de muito movimento, entre duas rodovias, e abriga um supermercado e um Poupatempo. “O fluxo de pessoas é muito forte, com um perfil de classes ‘B’ e ‘C’, que sofreu mais na crise. Mas certamente os fundos serão capazes de fazer melhorias para aumentar a rentabilidade do ativo.”
Para o Credit Suisse, a transação foi accretive para os acionistas da BR Malls dado o cap rate – que indica a capacidade de retorno de um ativo imobiliário – de 7,6%, ante o cap rate de 13% estimado pelo CS para a BR Malls em 2023. Nas contas do JP Morgan, o cap rate foi de 8,2%.
