A Navi — uma gestora com mais de R$ 9 bi em ativos — está estruturando um fundo imobiliário para investir apenas em imóveis residenciais com foco em short stay, um mercado ainda pouco explorado pela indústria brasileira de FIIs.
A gestora mandatou a XP para um IPO do fundo ainda este ano.
O fundo vai comprar apartamentos de 40 a 70 metros quadrados em bairros nobres de São Paulo como Vila Olímpia, Itaim, Vila Nova Conceição, Pinheiros e Jardins. Os imóveis serão alugados principalmente para estadias de curta duração.
A expectativa é entregar um yield superior ao dos fundos logísticos, que hoje pagam uma média de 6% ao ano, e com ativos mais “premium”, Gustavo Ribas, um dos sócios da Navi, disse ao Brazil Journal. Segundo ele, os imóveis que o fundo vai comprar historicamente tem se valorizado acima da inflação.
Antes da Navi, Gustavo trabalhou sete anos na 3G Capital — incluindo uma passagem pelo Burger King — no Itaú e no BBM.
O mercado de FIIs residenciais ainda é praticamente virgem no Brasil. Enquanto os REITs residenciais nos EUA representam cerca de 20% de todo o mercado, no Brasil esse número não passa de 1%.
E o mercado endereçável é gigantesco.
Gustavo diz que a gestora fez um estudo de todos os lançamentos feitos nos últimos anos nos bairros onde ele quer entrar, e eles somam mais de R$ 10 bi/ano. “Além disso, tem um estoque de R$ 200 bilhões que gira em cerca de 5% por ano no mercado secundário,” diz ele.
O grande desafio: fazer a gestão de centenas de imóveis diferentes, o que envolve desde a limpeza dos imóveis até a cobrança do aluguel.
Para isso, a Navi fechou uma parceria com a Casai, uma startup mexicana que entrou no Brasil no ano passado e que tem entre seus investidores a Andreessen Horowitz, Kaszek e Monashees. A Casai vai operar como um prestador de serviços do FII e receber uma comissão dos aluguéis por isso.
A Casai nasceu para tentar resolver um problema clássico de quem se hospeda no Airbnb: você nunca sabe direito o que esperar. (Em outras palavras, falta padronização.)
Daniel Hermann, o diretor de expansão da Casai, diz que a empresa oferece uma experiência de hotelaria, com um design padronizado, roupas de cama de alta qualidade e pequenas amenidades (como deixar alguma cortesia local para os hóspedes).
“Também focamos muito na tecnologia: temos um app próprio para ajudar o hóspede, uma plataforma para os aluguéis e algoritmos que nos ajudam a precificar o aluguel para cada tipo de hospedagem,” diz o executivo.
No México, cerca de 60% dos aluguéis já são ‘bookados’ na plataforma própria da Casai; o restante é feito em outras OTAs como o próprio Airbnb.
A Casai opera mais de 500 apartamentos, 100 deles na cidade de São Paulo (50% dos apartamentos de São Paulo pertencem a Cerberus e o restante a pessoas físicas).
Com a melhor experiência, “conseguimos cobrar 10% mais de diária do que imóveis semelhantes na mesma localização” e temos uma ocupação sensivelmente superior, diz Daniel.
O novo fundo será o segundo FII da Navi, que tem mais tradição na gestão de ações e crédito privado. O primeiro fundo (o NAVT11) é um ‘fundo de fundos’ cujo mandato exige investir 50% da carteira em outros FIIs; o restante pode ser alocado em ações de empresas listadas do setor imobiliário e CRIs.
