O Bradesco BBI voltou a cobrir a JHSF com recomendação de ‘compra’ e preço-alvo de R$ 15, um upside potencial de 42% em relação ao preço de tela – com o novo modelo refletindo a venda de R$ 5,2 bilhões em imóveis da companhia para um fundo imobiliário.
O analista Bruno Mendonça disse que R$ 12 do preço-alvo vêm dos negócios de renda recorrente da JHSF, como os shoppings, os hotéis Fasano e o aeroporto Catarina.
Outros R$ 3 vêm do landbank de R$ 30 bilhões que a JHSF possui, enquanto o analista atribui zero de valor às cotas subordinadas que a empresa detém no fundo imobiliário JCDI11, já que “os cerca de R$ 1,2 bilhão em custos de construção ainda pendentes compensam o valor residual esperado no cenário-base das cotas subordinadas.”
O preço-alvo anterior do Bradesco era de R$ 10,60. A ação da JHSF negocia a cerca de R$ 10,46, depois de dobrar de valor nos últimos doze meses. Hoje o papel cai 0,8% num dia de queda do Ibovespa.
“A JHSF ainda possui uma opcionalidade relevante com seu landbank de aproximadamente R$ 30 bilhões, mas a transação envolvendo o JCDI efetivamente isola os riscos associados ao negócio de desenvolvimento residencial pelos próximos 4 a 6 anos, melhorando de forma significativa a visibilidade dos resultados no curto prazo e a percepção de risco da companhia,” disse o Bradesco.
A empresa “deve ser cada vez mais percebida pelo mercado como uma proprietária e operadora de ativos geradores de renda – incluindo shoppings, hospitalidade e gastronomia, aeroporto, locações e clubes, e capital – em vez de uma incorporadora residencial. Com isso, a qualidade e previsibilidade de sua geração de caixa tendem a convergir para aquelas observadas em plataformas de shoppings e propriedades imobiliárias.”
Nas contas do Bradesco, a JHSF negocia a 8x seu FFO estimado para 2027 (ou 7,3x excluindo dividendos) e a 0,4x PEG (price to earnings growth) – em linha com a média das operadoras de shoppings listadas, que negociam a 7,8x FFO e a 0,6x PEG.
A companhia de Zeco Auriemo negocia com um desconto de cerca de 46% em relação a seu NAV, uma TIR real de 12,5% (considerando os projetos em desenvolvimento), e paga um dividend yield de cerca de 7%.
No relatório, o Bradesco projeta que os negócios de renda recorrente da JHSF devem ter uma forte expansão até o final de 2028, praticamente dobrando sua área e escala operacional em shoppings, locação residencial, aeroporto e nos hotéis Fasano.
“Esse crescimento deve sustentar um CAGR de EBITDA de aproximadamente 25% entre 2026 e 2028, alcançando R$ 1,2 bilhão em 2028, além de um AFFO de R$ 1,1 bilhão (com um CAGR de 32%),” escreveu o analista.
Sobre a venda de R$ 5,2 bi para o fundo imobiliário JCDI11, concluída em dezembro, o Bradesco disse que apesar dela ter sido claramente positiva – gerando uma entrada de caixa de R$ 3,9 bilhões e reduzindo a dívida líquida a zero – “vemos impacto adicional limitado no valuation da companhia daqui para frente.”
“Os custos que ainda precisarão ser incorridos para concluir a construção dos ativos já vendidos (uma obrigação da JHSF) têm valor nominal semelhante (cerca de R$ 1,2 bilhão) ao valor das cotas subordinadas do JCDI mantidas no balanço da companhia (atualmente contabilizadas como equivalente de caixa),” diz o relatório.
“Mesmo reconhecendo que o valor final dessas cotas subordinadas pode variar dependendo da velocidade futura das vendas e da taxa CDI, nosso cenário-base indica que ativos e passivos têm magnitudes semelhantes, com qualquer diferença de valor presente líquido (VPL) sendo pequena em comparação ao valor de mercado da JHSF.”
A JHSF vale R$ 7,15 bilhões na Bolsa.
