A BR Properties, dona do maior portfólio de prédios comerciais do País, pode estar perto de mudar de mãos.
De março para cá, pelo menos cinco investidores pediram acesso aos números da empresa para estudar fazer uma oferta. O grupo inclui fundos locais, internacionais e empresas que atuam no ramo.
Em jogo, um Banco Imobilário da vida real: o comprador levará uma empresa com prédios de referência nas duas maiores cidades brasileiras.
No Rio, o tabuleiro da BR Properties inclui as Torres Ventura — no centro da cidade, ao lado do BNDES e de frente para a sede da Petrobras — e o Edifício Manchete, outrora ocupado pela finada emissora. Em São Paulo: o Complexo JK (as torres em cima do Shopping JK Iguatemi) e o WTNU na Av. das Nações Unidas, onde a BR Properties é dona da Torre 3.
A quantidade das fichas necessárias para se sentar à mesa restringe o número de jogadores. Na Bolsa, a BR Properties vale hoje 3,2 bilhões de reais. Como uma oferta bem-sucedida tem que incluir um prêmio sobre este valor de mercado, é muito provável que o comprador tenha que oferecer algo na casa de 4 bilhões de reais, além de assumir a dívida da BR Properties, que são outros 4 bilhões.
Tornando a coisa mais interessante: grandes investidores internacionais com bala na agulha recentemente montaram escritórios no Brasil, como o Blackstone, gestora de private equity americana; o GIC, um dos dois fundos soberanos de Singapura; e o Canada Pension Plan Investment Board (CPPIB). “Muitos fundos internacionais foram embora em 2008-2009 e agora estão voltando como abelhas, porque têm uma visão de longo prazo,” disse uma fonte do setor.
A BR Properties cresceu nos últimos anos pegando emprestado capital (abundante) e comprando imóveis para se beneficiar da queda da taxa de juros no Brasil, que ajudou a valorizar os imóveis. Agora, o ciclo virou.
“É verdade que o mercado [imobiliário comercial] está com alta vacância e aluguéis em queda, mas um investidor que tenha um horizonte de três anos ou mais começa a achar esse ativo interessante,” diz um especialista do setor envolvido com um dos potenciais compradores.
Os investidores começaram a analisar a BR Properties porque o Banco BTG Pactual, o maior acionista da empresa com 35,8% do capital, quer vender sua posição.
Para viabilizar a venda, o próprio BTG organizou um consórcio que se propôs a pagar 12 reais por ação da BR Properties — na época, a ação negociava a 9,50. O consórcio incluía o próprio BTG, que ficaria com alguns imóveis da empresa; a canadense Brookfield, que ficaria com outros; e o BC Fund, o maior fundo imobiliário do País, que ficaria com cerca de metade da empresa e toda sua dívida corporativa. Como quem parte e reparte fica com a melhor parte, os milhares de cotistas pessoas físicas do BC Fund se sentiram usados pelo BTG — e se amotinaram.
Como o BTG quer, de um lado, vender suas ações e, de outro, é o gestor do BC Fund (com poder de decidir o que fazer com o caixa), os cotistas do BC Fund foram à CVM reclamar que o BTG estava usando as fichas deles para jogar. Ontem, o BTG dissolveu o consórcio , retrocedendo duas casas.
“O que importa para o BTG é sair da posição [vender suas ações],” diz um gestor. “Nos últimos trimestres, a queda da ação da BR Properties prejudicou o balanço do BTG, e agora o que o banco quer é dinheiro na mão.”
Há dois tipos de jogadores tentando dominar a BR Properties.
O primeiro — vamos chamá-lo de “Fundamentalistas Brasil” — é formado por investidores que vêem valor na empresa do jeito que ela é hoje: listada em Bolsa, com um time de executivos respeitado, e com imóveis que têm tudo para gerar mais caixa quando o Brasil sair da recessão. Para eles, a receita para ganhar dinheiro é comprar agora e esperar.
Já o outro time — os “Barbarians at the Gate” — quer comprar a empresa para vender os imóveis. O valor de todos os prédios da BR Properties (menos a sua dívida) é maior do que o valor da empresa em Bolsa, então vender as partes produz um lucro imediato.
Qualquer um que comprar a BR Properties vai se tornar o rei do mercado imobiliário corporativo do Brasil, mas o jogador que andaria mais casas de uma só vez é a São Carlos, que também é dona de um portfólio de imóveis comerciais e uma crescente operação de shoppings de conveniência.
A São Carlos é uma empresa bem menor que a BR Properties — vale 1,8 bilhão de reais na Bovespa — mas muito mais rentável. Para sorte da São Carlos, ela é controlada pelos senhores Jorge Paulo Lemann, Marcel Telles e Carlos Alberto Sicupira, que dispensam apresentações. Não é impensável que o trio se disponha a bancar a aquisição da BR Properties se este for o ’sonho grande’ da São Carlos.
Uma compra da BR Properties colocaria a São Carlos na liderança absoluta do setor, e permitiria à ’nova São Carlos’ economizar dezenas de milhões de reais por ano com despesas de pessoal, operacionais e administrativas.
Mas apesar da lógica aparente (e da torcida do mercado), uma pessoa próxima à São Carlos disse que o foco da companhia continua sendo fazer negócios rentáveis e oportunistas, e não avançar casas no tabuleiro.
“A ideia de que escala é um fator importante no negócio de imóveis corporativos é meio exagerada se você considerar que essas empresas têm margens EBITDA de 85%,” disse essa pessoa. Há também diferenças significativas entre o DNA da São Carlos — uma empresa pouco alavancada e com dívidas de muito longo prazo — e o da BR Properties, cuja dívida líquida passa de 6 vezes sua geração de caixa. Metade da dívida da BR Properties está indexada ao CDI — e gera uma despesa financeira crescente neste ciclo de alta da Selic. Outra parte está dolarizada.
O resultado desse Banco Imobiliário vai depender, no final, da visão de médio e longo prazo sobre o Brasil que existe nas cabeças do trio, do chairman e do CEO da São Carlos, e dos estrangeiros, que estão sentados no caixa e com o dedo no gatilho.
