A XP e a EXA Capital estão com uma oferta no mercado para levantar R$ 500 milhões para um fundo imobiliário de saúde, apostando num nicho que tem chamado cada vez mais a atenção de investidores.
A captação — exclusiva para investidores profissionais — começou no final do mês passado, e o encerramento da oferta está previsto para 4 de dezembro.
O objetivo é levantar recursos para investir em três projetos ‘built to suit’ que terão como inquilina a Oncoclínicas.
Os três cancer centers — localizados em São Paulo, Goiânia e Belo Horizonte — estão sendo financiados pela Cedro Participações, a holding do empresário Lucas Kallas.
O fundo co-gerido pela XP e a EXA vai ficar com 35% do capital dos três hospitais. A EXA é a gestora de Pedro Mesquita, o ex-head de investment banking da XP. Um dos sócios da EXA é o próprio Kallas.
Os três hospitais terão cerca de 1,3 mil leitos e 60 salas de cirurgia, e uma área bruta locável de 135,7 mil metros quadrados.
O cancer center de Goiânia iniciou as obras em abril e deve ficar pronto em outubro do ano que vem; o de Belo Horizonte começou as obras em setembro e ficará pronto em dezembro de 2026; já o de São Paulo começa as obras em fevereiro e será entregue em abril de 2027.
O fundo terá duração de seis anos, e a tese é de ganho de capital. O fundo vai investir R$ 417 milhões e entrar nos ativos a um cap rate médio de 11,37%. Na saída, vai buscar vender os empreendimentos a um cap médio de 8,5%, embolsando R$ 793 milhões. Isso daria uma TIR real ao ano de IPCA + 23,9%.
Todas as informações estão no prospecto público da oferta.
O cenário-base é conseguir vender os ativos seis meses depois que eles ficarem prontos, e os compradores mais óbvios seriam players focados em renda, de FIIs a family offices.
Enquanto a janela permanece para a maioria dos fundos imobiliários, fundos dedicados ao setor de saúde tem anunciado transações, como a compra do Hospital Vera Cruz que reportamos ontem, e a operação de ‘built to suit’ que a Riza Asset fez com a Hapvida, para a construção de dois hospitais.
Ainda neste segmento, a gestora Basilica Partners está tentando levantar R$ 150 milhões para comprar um hospital da Unimed em Nova Iguaçu, no Rio de Janeiro, no modelo de ‘sale and leaseback’.
A gestora fecharia um contrato atípico de aluguel com o hospital com duração de 50 anos (na metade do contrato a Unimed pode optar por rescindir sem nenhuma penalidade).
O hospital-alvo da transação tem 221 leitos, 10 salas cirúrgicas, 23,7 mil metros quadrados de ABL e fez uma receita de R$ 670 milhões no ano passado.
A Basilica disse no prospecto que o aluguel será de cerca de R$ 2 milhões/ano, o que representa um retorno de 15,2% ao ano para os cotistas. A TIR projetada é de cerca de 30% considerando a saída do ativo em 5 anos a um cap rate de 8,5%.
O roadshow da oferta — que também está sendo coordenada pela XP — começou na semana passada, e o encerramento está previsto para 15 de dezembro.
