Nos últimos oito anos, a Magik JC transformou a cara da Vila Buarque com projetos do ‘Minha Casa, Minha Vida’ com arquitetura e design de qualidade — algo inédito nesse nicho da construção.
De lá para cá, foram 21 prédios erguidos no bairro, na região central de São Paulo — todos com cerca de 100 unidades e plantas de 25 a 35 metros quadrados.
Agora, a construtora fundada por André Czitrom e seu pai, Joseph, quer repetir o mesmo playbook em outro bairro do Centro – e com uma escala maior.
A Magik fechou uma parceria com a Central Capital — a gestora de real estate private equity — para lançar outros 7 projetos com foco no Campos Elíseos, um bairro que tem vivido um boom gastronômico e artístico desde 2021 (e para onde Tarcisio Freitas quer levar a sede do Governo do Estado).
O VGV total desses projetos será de cerca de R$ 800 milhões, com um investimento de até R$ 150 milhões.
O capex será dividido meio a meio com a Central, que está entrando no equity dos projetos.
Dos 7 prédios, 3 já foram lançados e estão com 75% das unidades vendidas. A construtora vai lançar mais um empreendimento nas próximas semanas, e outros dois no segundo semestre.
André, o CEO e fundador da Magik, disse ao Brazil Journal que a companhia teria o capital para fazer os projetos sozinha, mas optou por trazer a Central para diluir o risco e adicionar uma expertise diferente.
“Fazer negócio com um parceiro capitalista quando você não precisa do dinheiro é a melhor fórmula para o negócio dar certo,” disse o fundador.
André disse ainda que a Central entende bem a proposta dos projetos e compartilha da mesma convicção. “Eles entendem que entregamos parte da margem para a arquitetura e para o impacto social, e que isso faz parte do modelo de negócios,” disse ele.
Mesmo assim, André disse que a margem líquida da Magik JC é superior à dos principais players do Minha Casa, Minha Vida. Enquanto a construtora roda com uma margem líquida de 25% a 27%, a MRV tem entregado 15%, a Cury, 17,3%, e a Tenda tem dado prejuízo.
O segredo, segundo André, é ter plantas sem excessos, “com uma modulação das plantas nos pavimentos que permitem diminuir a metragem comparado com os apartamentos do Minha Casa, Minha Vida da periferia, mas com uma condição de habitabilidade perfeita.”
“Com isso, temos obras mais baratas e uma planta muito boa, que conseguimos vender pelo mesmo preço de uma planta maior de outros apartamentos do MCMV,” disse André.
Outro fator que contribui na margem, segundo ele, “é que a gente provou que é possível fazer boa arquitetura sem gastar mais.”
“Contratamos arquitetos alinhados com nosso propósito, com honorários mais baixos, e muitas vezes conseguimos montar um prédio com áreas comuns mais baratas porque fazemos arquitetura e decoração com inteligência.”
Por fim, ele diz que a legislação permite vender 25% das unidades para investidores — e que para esses clientes é possível vender por valores bem mais altos. “Como nosso prédio tem uma arquitetura melhor eu consigo vender um apartamento de 25 metros quadrados por R$ 350 mil para um investidor, o que a MRV, Tenda, não conseguem.”
Os novos projetos representam um salto de crescimento para a construtora, que historicamente lança de 2 a 3 empreendimentos por ano.
No ano passado, a Magik fez um VGV de R$ 100 milhões, em comparação aos R$ 80 milhões do ano anterior. Este ano, a meta é dobrar de tamanho, levando o VGV para R$ 200 milhões. Em 2025, André espera fazer um VGV de R$ 250 milhões e estabilizar nesse patamar por alguns anos.
A visão de André é continuar crescendo no centro de São Paulo, onde ele diz haver oportunidades de expansão por pelo menos 50 anos.
“O Centro são 14 bairros e metade são bairros industriais, que ainda são muito horizontais,” disse ele. “Não existem grandes glebas, então as empresas em geral não querem fazer, mas a gente se especializou em projetos pequenos, então para nós tem muito espaço.”
Para a nova fase de expansão, a Magik contratou Gilson Hochman para liderar sua frente comercial e expandiu seu time de vendas de 40 corretoras para 90. Gilson trabalhou mais de 16 anos na Cyrela, liderando a equipe de vendas de Elie Horn.
A parceria com a Central é o primeiro movimento da Magik no mercado de capitais. A companhia tem zero de dívida, e a única vez que recorreu ao mercado foi quando emitiu um CRI de R$ 5 milhões “para testar”. O papel foi encarteirado pela Verde, e já foi pago.
