A Valora Investimentos — uma gestora especializada em crédito com R$ 15 bilhões em ativos — está comprando cinco prédios comerciais de um fundo do BTG que vão dar origem ao primeiro fundo imobiliário de tijolo da casa.
A aquisição está sendo feita por R$ 750 milhões, um cap rate de 8%, um pouco abaixo da média dos FIIs de tijolo listados na Bolsa, que negociam ao redor de 9%.
O vendedor foi o FII BTG Pactual Corporate Office (BRCR11), que decidiu se desfazer dos ativos para reduzir sua alavancagem.
A Valora vai pagar 70% à vista e o restante em duas parcelas anuais. A parte à vista será paga metade com equity e metade com a alavancagem do fundo, que será feita com a emissão de um CRI.
Agora, a gestora vai começar os esforços de captação do novo fundo e, dado o cenário de mercado, a ideia é levantar os recursos com investidores profissionais (que têm mais de R$ 10 milhões em liquidez) e institucionais. Quando houver uma janela, a Valora planeja fazer uma nova oferta para levar o produto para o varejo.
Alessandro Vedrossi, o co-head de fundos imobiliários da Valora, disse ao Brazil Journal que a gestora sempre teve vontade de entrar em ativos de tijolo, mas nunca achou uma janela propícia para esse movimento.
“Esse é um mercado que, quando ele está ‘hot’ e você consegue captar, os ativos estão muito caros. E quando o mercado está ruim e os ativos estão baratos, você tem dificuldade de levantar dinheiro,” disse ele.
Agora, no entanto, Alessandro disse que conseguiu casar as duas coisas, achando ativos a um preço atrativo e conseguindo financiar a aquisição em parte com dívida e seller financing.
Num comunicado ao mercado, o BRCR11 disse que vendeu os ativos porque tem R$ 920 milhões em dívidas relacionadas a aquisições, e que 67% delas vencem no ano que vem. O fundo disse ainda que, dada as expectativas do mercado para a taxa terminal da Selic em 2024 (próximo a 9%), o custo da dívida seria superior ao cap rate dos ativos.
O BTG ressaltou, no entanto, que a venda foi feita acima do valor patrimonial dos imóveis.
Os imóveis envolvidos na transação são o Edifício Cidade Jardim, um prédio triple-A localizado no Itaim e que tem locatários como o Pátria Investimentos e o Banco ABC Brasil; o Brazilian Financial Center, um prédio A localizado na Avenida Paulista; e os edifícios Burity, Transatlântico e Volkswagen, que ficam em localizações mais periféricas da cidade e têm apenas um inquilino cada (a Volkswagen, o Banco Pan e a General Motors).
Alessandro disse que o prédio da Paulista fica de frente para a Cidade Matarazzo, o complexo onde fica o Hotel Rosewood. “É a área que mais está crescendo e se valorizando da Paulista,” disse ele. “Vemos bastante espaço para crescimento de aluguel e valorização de todos esses ativos.”
Dada a sua alavancagem, o novo fundo imobiliário da Valora — que ainda não tem um nome — deve dar a largada com um dividend yield elevado.
Segundo o gestor, a expectativa é que o fundo rode com um yield de 14-15% no primeiro ano, e acima de 10% no segundo. A expectativa é que ao longo dos anos o yield estabilize em torno de 8%.
“É um yield que hoje não parece tão atrativo, com a NTN-B perto de 6%, mas que é muito interessante num horizonte mais longo,” disse ele. “Se a NTN-B cair 100 basis points o negócio já faz sentido.”
Alessandro disse que a expectativa da Valora é que a estratégia de tijolo se torne relevante dentro da gestora. A ideia é que esse veículo seja a plataforma para crescer em tijolo, podendo inclusive comprar ativos de outros segmentos, como logística.
A Valora gere R$ 4,5 bilhões em fundos imobiliários, dos quais R$ 4,1 bi estão em fundos de crédito e fund of funds (FoFs). Os R$ 400 milhões restantes estão em dois fundos pequenos de tijolo que vieram com a aquisição da Mogno Capital.
