“Quem tem terra não erra,” diz um velho ditado do interior do Brasil.
Mas na pior fase do agro em anos, produtores rurais endividados estão entregando as suas aos credores, fazendo com que propriedades agrícolas cheguem ao mercado com descontos de até 40%.
A crise do agronegócio, que vem comprimindo as margens e aumentando a pressão financeira sobre os produtores, está criando oportunidades para quem olha a terra como investimento.
Esta é a tese de Olivier Colas, um ex-vice-presidente da Kepler Weber, e Eça Correia, um ex-KPMG. Juntos, eles criaram a gestora Buri com um único objetivo: comprar propriedades agrícolas em um momento de baixa liquidez e revendê-las quando o ciclo do agro virar.
Com os juros altos, os custos de produção elevados e os preços de commodities pressionados, a margem bruta da soja em área própria caiu 48% nesta safra para R$ 1.219 por hectare, segundo Olivier. Nas áreas produtoras de grãos, o valor da terra é fortemente influenciado pelo preço da saca de soja.
O agro brasileiro registrou quase 2 mil pedidos de recuperação judicial no ano passado, uma alta de 56% em relação ao ano anterior. E no primeiro tri deste ano, as 474 RJs do agro já foram 22% mais do que no mesmo período de 2025.
Para os gestores, porém, trata-se de uma crise cíclica, não estrutural.
Se de um lado produtores pressionados precisam vender ativos, hoje há poucos compradores dispostos a entrar no mercado.
“A nossa visão é que é o momento para comprar terras a um preço bastante descontado e esperar o retorno da normalização do mercado,” Olivier disse ao Brazil Journal.
Os gestores afirmam estar encontrando propriedades com descontos de 30% a 40% sobre os valores de 2022. São, principalmente, terras produtivas que chegaram ao mercado por meio de execuções de garantias.
Outra frente são as propriedades com áreas degradadas que podem ser recuperadas e transformadas em lavouras. Neste caso, o investimento leva de três a cinco anos, mas tende a gerar um retorno maior.
O fundo, que está sendo captado, pretende combinar as duas estratégias: comprar terras prontas em situações oportunísticas e adquirir áreas que possam ter seu valor destravado por investimentos.
Mais de 80 fazendas já foram oferecidas aos gestores da Buri. No momento, são cerca de 95 mil hectares em análise ou em fase de negociação.
A seleção das propriedades é feita pela NMPO, uma consultoria especializada na avaliação de terras agrícolas criada por dois ex-executivos da Macquarie, Stephen Pout e Juliano Vorraber.
A tese contracíclica depende, porém, de uma premissa de longo prazo: a demanda por terra continuará crescendo. Segundo projeções do Departamento Americano de Agricultura, o USDA, a demanda global por soja deve aumentar em 75 milhões de toneladas nos próximos dez anos. (Para efeito de comparação, a Argentina produzirá 50 milhões de toneladas este ano.)
Considerando os ganhos esperados de produtividade, isso representaria a necessidade de aproximadamente 20 milhões de hectares adicionais.
“Será preciso converter áreas que hoje não são de soja para a produção do grão. E o Brasil poderia contribuir facilmente com 12 milhões de hectares para essa expansão do cultivo,” disse Olivier.
Ou seja, enquanto a demanda global por alimentos cresce, a terra continua sendo um ativo escasso e estratégico.
O histórico também reforça a aposta. O preço médio da terra no Brasil subiu 308% entre 2002 e 2013, enquanto no Centro-Oeste a alta chegou a 444%. Mais recentemente, entre 2019 e 2024, o hectare agrícola valorizou 113%.
O fundo começa com a entrada de uma fazenda da Agrícola São Luiz (ASL), da família Martelli, uma tradicional produtora de grãos do Mato Grosso e parceira da Buri no projeto. A empresa será arrendatária das terras adquiridas e irá operá-las enquanto a janela de venda segue fechada.
A propriedade da ASL, atualmente em processo de conversão de pecuária para agricultura, foi aportada ao fundo em troca de cotas. Outras duas fazendas estão em estágio avançado de negociação. Ao todo, o fundo já reúne R$ 180 milhões entre terras aportadas e recursos de investidores (em sua maioria, profissionais e institucionais).
“O capital autorizado é de R$ 5 bilhões, mas temos um período de investimento de cinco anos. Então, vamos fazer isso de forma parcimoniosa, conforme as oportunidades forem surgindo,” disse Correia, que acredita que num primeiro momento o tamanho ideal do fundo seja ao redor de R$ 500 milhões.
O foco inicial está no Mato Grosso, onde a combinação de regime de chuvas, possibilidade de duas safras e liquidez torna as propriedades mais atraentes. A preferência é por áreas de 1 mil a 3 mil hectares, consideradas mais fáceis de revender.
A estratégia não depende apenas da recuperação dos preços agrícolas. A avaliação de cada propriedade considera produtividade, clima, qualidade do solo, logística e perfil dos produtores do entorno – além das circunstâncias específicas da venda, como endividamento ou disputas sucessórias.
Para Olivier, o momento de comprar é justamente antes de o mercado voltar a enxergar a oportunidade. “O momento está ruim, mas não vai ficar ruim para sempre.”
