A HSI Investimentos acaba de assinar a compra de um terreno no coração de Guarulhos por cerca de R$ 200 milhões, fontes a par do assunto disseram ao Brazil Journal.
A transação vai permitir à gestora de real estate de Max Lima desenvolver um galpão logístico de mais de 200 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL) — numa região com vocação natural para o ‘last mile’ de operações de ecommerce.
O investimento para a construção de um galpão desse tamanho deve ficar na ordem de R$ 500 milhões, segundo a estimativa de brokers, elevando o valor total do investimento da gestora para R$ 700 milhões.
Segundo uma das fontes, o vendedor foi uma pessoa física, o que tornou a competição pelo ativo baixa, e a conclusão da transação rápida.
Além da HSI, a Cy Capital, a gestora de fundos imobiliários da Cyrela, chegou a fazer uma oferta, assim como o antigo time de fundos imobiliários do Credit Suisse (que agora faz parte do Pátria).
Nos últimos anos, a região de Guarulhos tem atraído muitos investidores de galpões logísticos dada sua proximidade da Zona Leste de São Paulo, a região mais populosa da capital com mais de 4 milhões de habitantes.
Há dois anos, por exemplo, a GLP comprou um terreno da Klabin em Guarulhos para lançar um galpão de quase 500 mil metros de ABL; a gestora já tem outros 1 milhão de metros na região.
A Brookfield também desenvolveu recentemente dois parques logísticos em Guarulhos: o Riachuelo, de 100 mil metros de ABL, e o Sakamoto, de 250 mil metros e que está na segunda fase do desenvolvimento.
Uma fonte do setor disse que o terreno comprado pela HSI “era o último grande terreno da região com qualidade e vocação para a logística.”
Segundo essa fonte, a ideia da gestora é desenvolver o galpão e depois vendê-lo locado.
Recentemente, o BTG pagou R$ 1,75 bilhão por 550 mil metros quadrados divididos em 11 galpões logísticos num raio de até 60 quilômetros de São Paulo.
Aplicando o mesmo valor de metro quadrado (R$ 3.200), o galpão da HSI poderia valer R$ 636 milhões quando ficar pronto. Mas dada a localização estratégica, fontes do mercado estimam que o valor da venda pode exceder muito isso.
Segundo um broker, transações recentes de galpões em Guarulhos tem saído por entre R$ 4.000-R$ 4.500 o metro quadrado.
A HSI tem um longo histórico no setor logístico. Até 2012, ela era o maior player logístico do Brasil, mas vendeu todos os seus ativos para a GLP, incluindo um galpão em Guarulhos. Em 2017, a gestora voltou a olhar o setor, e nos últimos anos desenvolveu galpões em Cajamar, Perus e em Recife.
