O BTLG11 — o fundo imobiliário de logística do BTG — acaba de anunciar que assinou uma carta de intenções para comprar um portfólio de 11 galpões logísticos nos arredores de São Paulo.
A aquisição vai sair por R$ 1,75 bilhão, com 65% (R$ 1,14 bilhão) pagos no fechamento da transação e o restante 18 meses depois do closing, corrigidos pelo IPCA.
O BTG disse que os 11 ativos têm uma área total de 550 mil metros quadrados e que 93% da receita vem de galpões localizados num raio de até 60 quilômetros de São Paulo.
O BTG não divulgou quem é o vendedor, mas uma fonte do mercado imobiliário disse ao Brazil Journal que o suspeito mais óbvio é a GLP, dado o tamanho do portfólio e o fato de que a gestora estava buscando vender parte de seus ativos no Brasil para reciclar capital.
A GLP tem cerca de 2 milhões de metros quadrados em galpões no Brasil — e, portanto, estaria vendendo cerca de um quarto do portfólio nessa operação.
Outros potenciais vendedores para um portfólio desse tamanho seriam a Log — mas a companhia já assinou recentemente um acordo para vender ativos para um outro fundo do BTG — e a Sanca — que tem 1,5 milhão de metros quadrados em galpões, mas que não é vendedora hoje, segundo a fonte.
A transação vem dois meses depois do BTLG11 levantar R$ 1,2 bilhão em sua décima terceira emissão de cotas — um montante que será 100% alocado nesta transação.
Para pagar os R$ 600 milhões remanescentes o fundo deverá precisar de uma nova emissão ou da venda de algum ativo.
Antes da emissão, o BTLG11 tinha um patrimônio líquido de R$ 2,8 bilhões, alocado em 23 galpões logísticos (a maior parte em São Paulo) com uma área bruta locável de 870 mil metros quadrados.
Como a transação foi feita com um seller finance, o fundo terá uma rentabilidade mais elevada com esses ativos até o pagamento da parcela final, já que ele estará recebendo 100% da receita de aluguel mesmo tendo pago apenas 65% do montante total.
O BTG disse que o cap rate da compra ficou entre 9% e 10%. O fundo paga hoje um dividend yield de 9,1%.
