A Brookfield Asset Management acaba de adquirir cinco prédios residenciais da Planta, a empresa fundada em 2020 pelo arquiteto Guil Blanche para transformar prédios comerciais antigos em empreendimentos residenciais para renda.
Quatro dos cinco prédios ‘retrofitados’ ficam na Vila Buarque, no centro de São Paulo. O outro fica na região da Avenida Paulista.
A taxa de ocupação média dos empreendimentos é de 95%, com quatro deles focados no chamado ‘middle stay’ (aluguéis médios de 3 meses), e um no ‘short stay’, com aluguéis de curta duração.
O valor da transação não foi revelado, mas Guil disse que foi uma das maiores transações do mercado de multifamily no Brasil dos últimos anos.
“São prédios para a classe A e B e com aluguéis que vão de R$ 3,5 mil a R$ 20 mil,” Guil disse ao Brazil Journal. “Quando eu produzo a custo, são imóveis que depois de estabilizados geram um yield on cost de 12,5%, corrigindo pelo IPCA.”
Nos aluguéis de ‘middle stay’ — que são geridos pela startup Tabas — o perfil dos inquilinos vai de executivos de passagem por São Paulo a estudantes de MBA, passando pelo turismo hospitalar (pessoas que vêm à cidade fazer algum tratamento).
Para a Brookfield, esta é sua mais recente aposta no mercado de multifamily — que apesar de ainda ser pouco profissionalizado no Brasil, nos EUA é o segundo maior segmento entre os REITs listados.
Nos últimos anos, a Brookfield tem comprado diversos prédios com este perfil. Em 2022, por exemplo, pagou R$ 1,3 bilhão por mais de 5 mil apartamentos que pertenciam à Luggo, a empresa de renda residencial da MRV Engenharia.
Este ano, entrou na classe A e B com a compra de alguns empreendimentos que pertenciam à JFL Realty, a empresa de multifamily de Jorge Felipe ‘Pipo’ Lemann.
Outra empresa que tem focado nesse nicho é a Vila 11, criada pela americana Evergreen, que já investiu mais de R$ 1,5 bilhão para expandir o negócio desde sua fundação em 2017.
Hoje os compradores mais óbvios para os imóveis da Planta são essas gigantes globais, além de family offices – mas num futuro próximo, Guil acredita que os residenciais para renda se tornarão uma classe de ativos importante dentro dos fundos imobiliários, assim como acontece nos EUA.
“Este é um mercado que ainda não decolou porque os FIIs ficaram muito machucados na pandemia. Agora, quando o mercado voltou, primeiro vieram as ofertas de follow-on e depois dos fundos que já estavam na fila. Mas acho que estamos muito perto dos FIIs de renda residencial entrarem nessa esteira de ofertas,” disse ele. “Não faz sentido no mundo inteiro ser de uma forma e aqui ser diferente.”
Na venda de hoje, a Planta se desfez de todos os seus imóveis já prontos e estabilizados. A empresa tem outros sete prédios em desenvolvimento e espera comprar outros seis para fazer o ‘retrofit’ até o final deste ano.
Fundada em 2020, a Planta começou focando apenas na região central de São Paulo, mas tem expandido seu raio de atuação.
“Temos um prédio que compramos no Jardins, na Rua Barão de Capanema, e estamos olhando algumas oportunidades no Itaim,” disse Guil.
O mercado endereçável é gigantesco. Segundo ele, existem 28 mil prédios em São Paulo, dos quais 7 mil foram construídos há mais de 50 anos. A estimativa da Planta é que 5 mil deles poderiam ser convertidos ou atualizados em prédios residenciais novos. “E no residencial a demanda em São Paulo é infinita,” disse ele.
Para comprar os prédios, a Planta levanta recursos com investidores institucionais em club deals. Os cinco prédios vendidos à Brookfield, por exemplo, estavam numa dessas estruturas, levantada junto à Valora Investimentos.
Guil, que controla a Planta e tem outros três sócios executivos, planeja buscar outras fontes de recursos — levantando, por exemplo, uma rodada de equity para investir capital próprio nos retrofits.
“Ainda não exploramos a possibilidade de receber equity na Planta porque estávamos no primeiro ciclo do negócio. Agora que esse ciclo acabou e provamos que o negócio funciona, vamos avaliar outras possibilidades para o segundo ciclo.”
