Um fundo do Pátria Investimentos teve que marcar sua cota em território brutalmente negativo – tornando-se o assunto da Faria Lima nas últimas 24 horas e chamando a atenção para o track record da gestora semanas depois de sua marcação de ativos ser questionada pelo sellside.
O Pátria Special Opportunities II – FIP Multiestratégia precisará de um aporte depois que sua cota saiu de R$ 10,55 para negativos R$ 301,04.
A cota negativa reflete o desfecho do investimento do Pátria na Tenco, uma rede de 13 shopping centers focada em cidades médias. A gestora enfim se livrou do problema, mas vai sofrer um dano à sua franquia ao ter que pedir um novo aporte dos cotistas.
De acordo com fontes próximas à gestora, seis fundos tinham exposição aos ativos da Tenco. Para arcar com os custos da venda dos ativos, que envolvem desde assessores até contingências de curto prazo, o Pátria utilizou dinheiro dos caixas desses seis fundos – mas o Special Opportunities II não tinha caixa suficiente.
Os sócios do Pátria, que estão entre os principais cotistas do Special Opportunities II, já estão em contato com outros cotistas para definir como será feita a capitalização. O valor e as condições não são públicos, mas os sócios do Pátria estão se comprometendo a colocar recursos.
“Depois de conhecer os detalhes do negócio, os cotistas vão tender a concordar em pagar ‘x’ para se livrar de um problema de ‘10x’ por conta das contingências que foram na ‘porteira fechada’,” resumiu uma fonte próxima à gestora.
No último dia 19, o Pátria concluiu a venda da holding Portfólio Centro-Sul, que reunia 4 shoppings da Tenco localizados em Taubaté (SP), Lages (SC), Varginha (MG) e Bragança Paulista (SP).
A transação, o Pátria disse numa nota, foi realizada na modalidade “porteira fechada”, com a transferência de todos os ativos, passivos e obrigações da holding e de seus shoppings para o comprador – cujo nome não foi revelado. O Pátria disse apenas que o comprador “tem expertise em reestruturação de negócios e empresas do setor imobiliário”.
Os outros cinco fundos do Pátria que tinham exposição menor à Tenco também tiveram suas cotas afetadas, mas nenhum ficou em território negativo.
O problema não está ligado à marcação a mercado do ativo. A Tenco já estava marcada praticamente a zero desde 2020 – por essa razão a cota estava na casa dos R$ 10, refletindo basicamente o caixa (a cota inicial do fundo era R$ 1.000.)
Além de praticamente pagar para se livrar do problema desses 4 shoppings, o Pátria já havia vendido outros 9 empreendimentos da Tenco durante o ano passado.
Eles estavam reunidos dentro da Shoppings do Brasil, que foi desinvestida pelo fundo em abril de 2022 pelo valor simbólico de R$ 100. O Pátria basicamente entregou os ativos para se livrar das dívidas.
O Pátria investiu na Tenco em 2007 por meio de seu Fundo de Private Equity 3, comprando a tese de que a empresa surfaria o crescimento da economia brasileira sendo o “primeiro shopping” a chegar em cidades pequenas.
O investimento vinha dando certo e, em 2012, o Pátria lançou um novo fundo, o Special Opportunities I, que injetou mais R$ 1 bilhão na Tenco, seu único ativo.
Na pandemia, o negócio desandou e foi marcado praticamente a zero.
Os cotistas do fundo Special Opportunities I iniciaram uma arbitragem contra o Pátria em 2020 alegando que os problemas já vinham de antes da pandemia e que foram escondidos pelo Pátria. A arbitragem segue em sigilo.
Em meados de 2020, o Pátria via duas saídas para a Tenco: recuperação judicial ou uma capitalização. Optou pela segunda e, para efetuá-la, levantou o Special Opportunities 2, o fundo que agora está com a cota negativa.
O Pátria deu aos cotistas do Special Opportunities I a oportunidade de aportar mais recursos para recuperar o ativos – chegando a falar numa expectativa de retorno de 48% ao ano – mas a maioria preferiu não acompanhar.
O Special Opportunities II levantou cerca de R$ 106 milhões e cerca de 70% dos recursos vieram dos próprios sócios do Pátria.
O dinheiro, num primeiro momento, chegou a ser utilizado para recuperar os ativos, com o pagamento de dívidas e reformas em shoppings. Mas no início de 2021 veio a segunda onda da covid, que novamente fechou os shoppings. O Pátria jogou a toalha: informou aos cotistas que, em vez de tentar recuperar o “principal”, venderia os shoppings para pagar as dívidas e mitigar as contingências que afetassem o fundo e os cotistas.
Este processo doloroso está terminando agora, com a venda dos últimos quatro shoppings.
“Eles só conseguiram se desfazer do problema, sem gerar nenhum retorno para o fundo, e sem recuperar o principal”, resume um gestor. “O grande erro da tese foi a alavancagem. A empresa se alavancou demais, os shoppings demoraram para maturar, e, quando maturaram, não geravam retorno suficiente para fazer frente à dívida.”
Como a Tenco é um investimento antigo, os fundos que ainda tinham o ativo, como Fundo Private Equity 3 ou o Real Estate 2, estão em fase de extinção.
Diferentemente dos fundos Special Opportunities, essas duas outras carteiras eram diversificadas e geraram retornos aos cotistas, apesar do fracasso da Tenco.
