Depois de quase um ano de negociação, a Tecnisa concluiu a venda de uma participação minoritária no empreendimento Jardim das Perdizes para a Hines, uma companhia americana que desenvolve e administra imóveis no mundo todo.
Mas o que mais chamou a atenção do mercado foi o preço conseguido pela PDG Realty, a sócia da Tecnisa no empreendimento que está no processo de reestruturar suas dívidas.
Enquanto a Tecnisa vendeu apenas 17,5% do empreendimento por 180 milhões de reais, a PDG vendeu seus 25% por 160 milhões de reais.
Numa regra de três simples, se tivesse vendido sua participação no mesmo ‘valuation’ obtido pela Tecnisa, a PDG teria embolsado 257 milhões de reais.
Parte desta diferença de preço tem a ver, é claro, com a diferença no poder de barganha das sócias.
Por deter 75% do ativo, a Tecnisa pôde cobrar um ‘prêmio de controle’ para trazer a Hines para dentro de um acordo de acionistas. A Hines agora é co-controladora do empreendimento, com uma participação de 42,5%.
Mas, no fundo, a diferença de ‘valuation’ é menor do que parece. Cerca de 40 milhões de reais do preço obtido pela Tecnisa foram uma antecipação de taxas de administração que a Tecnisa — que além de incorporadora é também a construtora do projeto — receberia ao longo do tempo: 12 milhões de reais eram taxas incondicionais, e 28 milhões de reais são taxas de administração condicionadas a certas metas e prazos.
Excluindo a antecipação deste fluxo, o preço obtido pela Tecnisa é de cerca de 25% sobre o preço da PDG.
A transação traz uma muito bem-vinda desalavancagem para a Tecnisa, controlada por Meyer Joseph Nigri. No final do segundo trimestre, a relação dívida/valor patrimonial da Tecnisa era de 113%, um número que cai agora para abaixo de 50%, em parte como efeito de uma reestruturação contábil que a transação proporcionará à empresa. Antes, a Tecnisa era obrigada a consolidar em seu balanço 100% do projeto e de sua dívida. Agora, como o controle é dividido, poderá parar de consolidar a divida e reconhecerá o lucro do projeto na linha ‘equivalência patrimonial’.
O cheque que a Tecnisa vai receber equivale a 30% de seu valor de mercado no fechamento de ontem, que era de 600 milhões de reais, e deve se refletir pelo menos parcialmente no valor da ação no pregão de hoje.
A Corporate Time, torre comercial que é parte do empreendimento, ficou de fora do negócio com a Hines. Os dois lados discutiram o ativo, mas não conseguiram chegar a um acordo sobre o preço num momento de alta vacância no mercado corporativo.
A primeira fase do Jardim das Perdizes, um bairro planejado na zona oeste de São Paulo, foi lançada em março de 2013. Cerca de 86% daquela fase — com quatro torres residenciais e um valor geral de vendas (VGV), à época, de 804 milhões de reais — foram vendidos no primeiro fim de semana . Era um outro Brasil, que ainda dá saudade.
Ao longo de 2013, a Tecnisa e a PDG lançaram um VGV de 1,87 bilhão de reais em Jardim das Perdizes, a um preço médio de 8.500 reais/m². Hoje, o preço daquele bloco está em cerca de 11.000 reais/m², com mais de 90% vendidos.
