Com sua ação perto da mínima histórica, a Lopes tem um ativo subavaliado pelo mercado que poderia valer mais que a empresa toda.
A CrediPronto, a financeira da Lopes em uma joint venture 50-50 com o Itaú, já responde por mais de um terço da receita da companhia e cresce a taxas de startup.
No quarto trimestre reportado ontem à noite, a CrediPronto teve um resultado recorde: um lucro líquido de R$ 33 milhões, 45% maior na comparação anual.
E depois que a Grande Recessão de 2014-2018 acabou, o ritmo vem acelerando: só em dezembro, o lucro da Lopes com sua fatia na JV foi de R$ 5,6 mi — um resultado anualizado de R$ 67 milhões.
Aplicando um múltiplo preço/lucro de apenas 10 vezes, a CrediPronto já valeria mais que a Lopes toda, que negocia por R$ 520 milhões na B3.
Mas como a JV quase dobrou seu resultado de 2019 para 2020 e não usa capital, a CrediPronto poderia merecer um múltiplo ainda maior se negociasse separadamente. (Não há sinais de que a Lopes planeje um spinoff num futuro próximo.)
“A CrediPronto é um negócio asset light e quase sem nenhum risco de crédito para a Lopes,” diz um gestor comprado no papel. “É um diamante bruto avaliado como brita de cimento.”
No primeiro tri deste ano, a CrediPronto já gerou R$ 1,4 bilhão de novos financiamentos — quase metade do total gerado no ano passado inteiro (R$ 3 bi), 31% a mais que no trimestre anterior e 2,8x superior ao mesmo tri do ano passado.
A ideia original por trás da CrediPronto era que o momento mágico da venda do imóvel não deve ser interrompido pela burocracia do crédito, que incluía o comprador ligar para seu gerente e providenciar aquela papelada que só brasileiros e portugueses adoram.
Em 2007, a Lopes começou a trabalhar num piloto: criou um funil de conversão e conseguiu financiamento para 3 mil clientes — um número acachapante frente às poucas centenas de financiamentos que a companhia gerava a cada mês junto aos bancos.
Quando viu que conseguia criar valor a partir de seu canal de originação, a Lopes chamou a Goldman Sachs para atrair um sócio, montando a JV. Quase 20 bancos participaram do processo competitivo, e o Itaú fez a melhor proposta, ganhando o direito de exclusividade no balcão da Lopes por um período de 20 anos.
De apenas uma promessa, a CrediPronto se tornou a grande aposta da Lopes com uma fórmula que torna o processo de tomar um financiamento mais ágil e sem fricções.
Quando um cliente quer pegar um financiamento imobiliário com a CrediPronto, ele passa seu CPF ao consultor, que pede ao Itaú para analisar o crédito. Todo o processo — exceto a assinatura do empréstimo — é digital, com o cliente subindo os documentos na plataforma.
A receita da CrediPronto vem do spread entre o custo de funding do Itaú — a poupança — e a taxa cobrada ao consumidor. Além desse juro, a JV tem uma receita adicional de tarifas envolvendo o financiamento e a venda do seguro por morte e invalidez que é obrigatório nesse tipo de contrato.
A CrediPronto é mais um esforço da Lopes para se digitalizar num mundo em que proptechs como a Loft, com uma fração de sua história, atingem valuations astronômicos — enquanto ações da velha economia padecem de baixos múltiplos.
Recentemente, a Lopes contratou Joaquim Torres — um executivo que trabalhou na Gympass, Conta Azul e Locaweb — como chief digital officer subordinado ao CEO e COO.
Joaquim está à frente do Lopes Labs, um hub para soluções tecnológicas criado há dois anos e que já tem 120 pessoas trabalhando, principalmente com dados.
Há muito a ser feito: a Lopes tem informações de mais de 9 milhões de clientes e dados de 450 mil transações imobiliárias feitas desde seu IPO. A companhia tem cruzado dados de imóveis, compradores e corretores para fazer inferências sobre a assertividade das vendas.
