O JP Morgan diz que as empresas de shoppings listadas vão se beneficiar da queda dos juros e da retomada dos M&As no setor — com o spread entre o cap rate em que as companhias negociam e o das transações privadas fechando.
“Isso faz com que agora seja o ‘go time’ para as companhias destravarem valor por meio de desinvestimentos,” escreveu o analista Marcelo Motta.
Nesse cenário, o maior beneficiário deve ser a Aliansce Sonae, dado seu valuation mais descontado e sua intenção já expressa de reduzir seu portfólio depois da fusão com a BR Malls.
Nas contas do JP, a Aliansce negocia a um cap rate de 13,4%, em comparação a uma média de 10% a 12% das outras empresas listadas (Multiplan e Iguatemi).
Ao mesmo tempo, as últimas transações privadas têm saído a um cap rate médio de 9% — um spread de 4,4 pontos percentuais.
(O cap rate é basicamente a divisão do valor recebido em aluguel por um imóvel pelo valor que foi pago por ele. Para quem está investindo, quanto maior o cap rate, melhor. Já para uma empresa listada, quanto maior o cap rate, mais descontada ela está Bolsa).
Para o JP Morgan, a Aliansce é a que mais teria a ganhar com eventuais vendas de ativos. O banco estima que a companhia teria uma expansão do FFO (o fluxo de caixa das operações) de cerca de 5% para cada 6% de NOI vendido — assumindo um cap rate de 8% e um down payment de 100%.
No Iguatemi e Multiplan, essa expansão do FFO ficaria ao redor de 4%.
O JP nota que os fundos imobiliários já levantaram perto de R$ 3 bilhões este ano em ofertas, e que os M&As do setor já somam R$ 1 bi — metade do volume total do ano passado, mas já em linha com 2021 e 2020.
O analista estima que o volume de M&As deve ganhar tração ao longo dos próximos trimestres.
As empresas de shoppings listadas também vão se beneficiar da queda dos juros, já que, historicamente, o cap rate dessas companhias contrai cerca de 0,9 ponto percentual em anos de queda da Selic.
“Isso corrobora nossa visão positiva para o setor já que os valuations relativos continuam atrativos,” escreveu o analista.
Segundo ele, o spread entre o cap rate das empresas listadas e das transações privadas vem aumentando desde 2020.
No período entre 2010 e 2019, esse spread girou em torno de 1 ponto percentual. Em 2020, esse spread subiu para 3,2 pontos — basicamente porque o cap rate das transações privadas se manteve estável em 7-9%, enquanto o cap rate das empresas listadas subiu para entre 8% e 13%.
O pico desse spread aconteceu em 2022, em 5,2 pontos, quando as empresas listadas estavam negociando, em média, a um cap rate em 13% e as transações privadas estavam saindo a 7,8%.
