A Hedge — a gestora de fundos imobiliários de André Freitas — levantou um FII para investir numa estratégia inédita: entrar no equity de projetos do Minha Casa Minha Vida, surfando as mudanças recentes do setor e a queda projetada da taxa de juros.
A captação foi de R$ 30 milhões e envolveu cerca de 100 investidores profissionais, aqueles com mais de R$ 10 milhões em liquidez.
O fundo — batizado de Hedge YEES Habitações Econômicas (YEES11) — vai investir em projetos da YEES, uma incorporadora focada na baixa renda e fundada por Rodrigo Milan, um empresário que também atua em outros segmentos do mercado residencial, e Julio Reis, um incorporador de Sorocaba.
O YEES11 vai investir em sete projetos, que vão somar um valor geral de vendas (VGV) de R$ 500 milhões. Serão dois em Sorocaba, a cidade natal da YEES, dois em São Paulo e três em Campinas.
O primeiro projeto acaba de ser lançado em Campinas e já teve mais de 40% dos apartamentos vendidos. O segundo lançamento, também em Campinas, será no final de fevereiro, e o terceiro, em Sorocaba, no início de março.
O FII da Hedge deve ficar com cerca de 50% do capital dos projetos; o restante ficará com a YEES.
André disse ao Brazil Journal que decidiu investir no segmento porque o considera o mais resiliente do mercado residencial neste momento.
“Tem um déficit de moradia para essa população e o fomento do Governo cria um estímulo muito grande. Com a queda dos juros, muitas vezes a parcela do MCMV acaba sendo menor do que a pessoa pagava de aluguel,” disse o gestor.
Segundo ele, dois terços de todos os apartamentos vendidos no ano passado eram unidades do MCMV, com mais de R$ 10 bilhões de VGV. Para este ano, a estimativa é que os números sejam parecidos.
“Não dá para ficar de fora. Tem recursos, demanda e condições especiais do Governo que ajudam a desenvolver o produto.”
André ressaltou ainda as mudanças recentes do programa, com a expansão do limite da Faixa 3 de R$ 264 mil para R$ 350 mil, e da Faixa 1 e 2 de R$ 190 mil para R$ 264 mil. “Também há estudos para se criar a Faixa 4, para famílias com renda de até R$ 12 mil,” disse ele. “Isso ampliaria muito o escopo do programa.”
O gestor disse que decidiu começar com um fundo pequeno, de apenas R$ 30 milhões, para “sentir a burocracia deste começo e entender como é trabalhar com a Caixa.”
“A YEES já tem um pipeline de 15 projetos, então poderíamos fazer um fundo maior, mas decidimos ser bem seletivos nos projetos e prazos,” disse André. “Buscamos coisas que andassem rápido, que já estivessem mais maduras e sem grandes complexidades.”
O fundo terá prazo de sete anos. A ideia é que a partir do terceiro a Hedge já comece a devolver os recursos aos cotistas via amortização. A TIR esperada é de mais de 20% ao ano.
Para o gestor, que foi um dos fundadores da Hedging-Griffo antes de criar a Hedge, o segmento do MCMV é o que vai performar melhor nesse novo ciclo do mercado.
“Tanto é isso que tem muitas construtoras de alta renda se voltando para a habitação popular,” disse ele, acrescentando que o mais difícil hoje é a média renda. “O Brasil esmagou a classe média nos últimos anos.”
