A Brookfield contratou o Bradesco BBI e o BTG Pactual para vender os shoppings Pátio Higienópolis e Pátio Paulista, desfazendo-se de seus dois últimos ativos de varejo no Brasil, fontes a par do assunto disseram ao Brazil Journal.
A gigante canadense tem o controle dos dois shoppings, com o restante do equity nas mãos de family offices e fundos de pensão.
O objetivo é vender os ativos a um cap rate somado de cerca de 7%, menor do que a transação recente envolvendo o RioSul, que saiu a 7,7%. Neste cap, a participação da Brookfield nos dois shoppings poderia valer quase R$ 3 bilhões, disse uma das fontes.
A expectativa é que o Higienópolis saia com um prêmio, dada sua localização privilegiada numa região que não tem capacidade de construção de novos shoppings. Já o Pátio Paulista deve sair a um cap mais próximo do RioSul.
Os dois shoppings estão performando bem e ainda tem possibilidade de melhoras operacionais, especialmente o Pátio Paulista. “São shoppings que são hoje ‘cachorros sem dono’,” disse uma fonte. “Quando passa a ter um dono, com alinhamento de interesse e foco, tem uma possibilidade grande de maximizar o mix de lojas e melhorar as vendas.”
Os ativos têm atraído interesse de diversos players do setor, incluindo empresas listadas e fundos imobiliários.
Allos, Iguatemi, Ancar Ivanhoe e o FII XP Malls já olharam os ativos e têm interesse em apresentar uma proposta, disseram pessoas envolvidas nas negociações. A apresentação das ofertas indicativas, sujeitas a due diligence, acontecerá semana que vem.
Dado o tamanho do cheque, o mais provável é que se forme um consórcio entre uma empresa listada e um ou mais fundos, que provavelmente precisariam fazer follow-ons para levantar os recursos para a compra.
Há ainda uma complexidade adicional: como a Brookfield já tem sócios nos ativos, estes acionistas terão direito de preferência, podendo atropelar as ofertas apresentadas.
“Nessa transação, o melhor comprador não vai ser necessariamente aquele que tem o melhor preço, mas o que tiver a melhor dinâmica com os fundos e com os direitos de preferência,” disse outra fonte.
Considerando os interesses das empresas envolvidas, o desfecho mais eficiente seria um cenário em que a Iguatemi ficasse com o Higienópolis, e a Allos, com o Pátio Paulista.
Este arranjo faria mais sentido porque a empresa dos Jereissati já tem uma participação no Higienópolis e administra o shopping. O Pátio Paulista, por sua vez, é administrado pela Ancar Ivanhoe, que não é acionista do shopping mas tem todos os incentivos para adquirir a participação da Brookfield, já que perderia a administração caso outro player leve o ativo.
Já para o Allos, o ativo mais interessante também seria o Pátio Paulista, uma vez que o Iguatemi já é acionista do Higienópolis e o administrador do shopping. Ainda assim, como é comum neste tipo de negociação, a Allos pode acabar fazendo uma oferta pelos dois ativos, até para encarecer o cheque do concorrente.
No Pátio Paulista, a Brookfield tem 60% do shopping original e 44,2% da expansão, enquanto a Funcef tem 30% do ativo original e 22,1% da expansão. O restante está nas mãos de quatro famílias.
A complexidade da venda é semelhante à do RioSul, onde o Iguatemi teve que se alinhar com o outro acionista do ativo, a Combrashop, para conseguir comprar a participação da Brookfield — depois daquele acionista ter exercido o direito de preferência e atropelado a oferta da Allos.
A venda dos dois shoppings marca a saída da Brookfield do setor no Brasil, depois dela ter vendido sua participação no RioSul para o Iguatemi este ano, no Shopping Leblon para a Allos em 2021, e no Madureira Shopping para o fundo imobiliário MALL11, também em 2021.
