A BR Properties está conversando com bancos para uma oferta de ações de pelo menos R$ 1 bilhão para aumentar seu portfólio de propriedades triple-A num momento de recuperação do mercado corporativo de São Paulo.
A oferta deve aumentar a liquidez da ação. Hoje, 70% da empresa está nas mãos do fundo soberano ADIA, que não negocia a posição, administrada pela GP Investimentos.
Ontem à noite, a companhia anunciou a compra de duas torres comerciais no Parque Cidade, o mega empreendimento em construção na zona sul de São Paulo.
A empresa vai pagar R$ 766 milhões por 100% da torre corporativa B2 e 30% da torre corporativa B3. A maior parte do pagamento será feita após a entrega dos prédios, prevista para o segundo semestre de 2021. O metro quadrado saiu por R$ 13,6 mil
Em março, a BR Properties já havia comprado a Torre A do mesmo complexo por R$ 596 milhões, cerca de R$ 13 mil por metro quadrado.
A aquisição adiciona 56 mil metros quadrados ao portfólio triple A da BR Properties e eleva sua exposição ao Parque da Cidade a quase 102 mil metros quadrados.
Nas contas de brokers, o cap rate da transação deve girar entre 10% e 11%, assumindo um aluguel de R$ 110-120 por metro quadrado quando os edifícios estiverem prontos.
A BR Properties vem reciclando seu portfólio, vendendo ativos consolidados e apostando em projetos em desenvolvimento que devem apresentar um retorno maior com a volta da economia. Desde o começo do ano, as vendas da companhia — todas feitas para fundos de investimento imobiliários — já somam quase R$ 900 milhões.
Em junho, a BR Properties vendeu um edifício na Avenida Paulista; em julho, 70% de um edifício na Barra da Tijuca e, no começo de outubro, outro na Chucri Zaidan, em São Paulo.
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Antes da oferta de BR Properties emergir, o mercado terá a chance de botar preço em outra companhia do ramo — a Cyrela Commercial Properties (CCP) — que pretende levantar R$ 800 milhões em sua oferta base.
Os feriados judaicos atrasaram um pouco o processo, mas depois de se reunir com investidores no Rio e em São Paulo, a companhia desembarca na Europa na segunda metade desta semana e nos EUA semana que vem.
O pricing está marcado para dia 28.
A oferta equivale a um re-IPO, já que a CCP hoje mal negocia na Bolsa por ter a maior parte de seu capital nas mãos de acionistas históricos.
O empresário Elie Horn é dono de 49% da empresa, seguido por seu amigo Leo Krakowiac com outros 28%. A Verde Asset Management carrega uma posição de quase 12% há anos, e o mercado de forma pulverizada tem os 10% restantes.
Com sua ação a R$ 20, a CCP vale hoje R$ 2,4 bilhões na B3. A oferta deve diluir os atuais acionistas em 33% e elevar o free float (excluindo a Verde) a cerca de 38%, permitindo que a empresa cumpra a exigência do Novo Mercado de float mínimo.
Pela composição de seu portfólio, a CCP permite uma aposta mais direta no mercado de São Paulo, já que 90% de seu portfólio está na Grande São Paulo — dos quais 70% são escritórios triple-A. Na BR Properties, cerca de metade do portfólio está no Rio, um mercado ainda à espera de uma recuperação, o que gera uma opcionalidade que agrada a um tipo de investidor.
Os coordenadores são Bradesco BBI, BTG Pactual, Itaú BBA, Morgan Stanley, Safra e XP Investimentos.
