A Cyrela Commercial Properties anunciou uma série de transações que vão reduzir sua dívida em quase R$ 500 milhões, colocando fim, na prática, a um processo de desalavancagem que começou há um ano e meio.

A companhia — dona de um portfólio de imóveis comerciais que incluem prédios de escritórios, galpões logísticos e shopping centers — celebrou acordos de venda e troca de ativos com dois sócios, o Canada Pension Plan Investment Board (CPPIB) e a Prologis, uma empresa americana.

Os acordos, a serem consumados concomitantemente, incluem a venda de uma participação de 33% no portfólio de escritórios da empresa em troca de uma participação de 25% no portfólio de galpões comerciais, elevando momentamente a participação da CCP neste negócio para 50%.  Mas logo em seguida, a CCP cederá metade de sua participação nos galpões para a Prologis, ficando ao final com 25% deste portfólio. (Nos terrenos para desenvolvimento de galpões logísticos, a sociedade continuará sendo 50-50).

Uma fonte da companhia disse ao Brazil Journal que, em seu conjunto, as operações devem levantar de R$ 460 milhões a R$ 500 milhões para o balanço da empresa. Com isso, o endividamento da CCP, que fechou o terceiro trimestre acima de 6 vezes sua geração de caixa, deve cair para menos de 4 vezes. (Em meados de 2015, esta métrica ultrapassava 8x.)

Mas ao mesmo tempo em que a CCP se desalavanca, a companhia e o CPPIB se disseram dispostos a investir até US$ 400 milhões em escritórios comerciais num momento em que o mercado, segundo alguns brokers, ‘parou de piorar’.

O acordo deve viabilizar os planos de Elie Horn, o controlador da empresa, de aumentar a exposição da CCP no momento de baixa do mercado comercial.  Elie tem manifestado esta posição internamente há meses, mas foi forçado a adiar o plano porque a alavancagem da empresa não permitia novos investimentos.

No mercado imobiliário, acertar o fundo do poço sempre foi uma tarefa inglória, senão impossível. (Aqui mesmo, já nos enganamos com a evidência empírica e achamos que as coisas haviam parado de piorar… em meados de 2014!)

Mas agora, a CCP está arredondando sua estrutura de capital num momento em que a Selic aponta para baixo e a economia começa a ter um nível de visibilidade que, embora mínimo, sequer existia até recentemente.

Nos últimos meses, a CCP foi pragmática em fechar contratos de locação, reconhecendo a nova realidade do mercado. A CCP fechou o terceiro trimestre do ano passdo — o mais recente trimestre reportado — com uma vacância de 8% em seu portfólio de escritórios, enquanto a média deste mercado está acima de 20%.

(Além do pragmatismo, a CCP tem a seu favor o fato de 80% de seu portfólio ser formado por escritórios triple-A, que se beneficiam em tempos de crise, de um movimento de ‘trading up’: empresas que trocam edifícios ruins por outros melhores, pagando o mesmo preço.)

A desalavancagem da CCP começou em 2015, quando seus maiores acionistas — Elie, a família Krakowiak e o fundo Verde — concordaram em fazer um aumento de capital de R$ 400 milhões.

O comando da empresa foi renovado com a contratação de um novo CEO, Pedro Daltro, anteriormente o CFO da BR Properties. No ano passado, a CCP vendeu os andares que tinha no Thera, um edifício comercial triple-A, bem como outros ativos, levantando cerca de R$ 300 milhões.