Um fundo imobiliário do Credit Suisse vendeu sua participação em dois empreendimentos residenciais voltados para renda para a JFL Realty, a empresa de Jorge Felipe ‘Pipo’ Lemann e Carolina Burg Terpins que opera a marca de long stay JFL Living.
A JFL pagou cerca de R$ 240 milhões pelos ativos, que já eram administrados pela empresa mas pertenciam ao CSHG Residencial, um FII com poucos cotistas, principalmente clientes do private do Credit Suisse.
O preço de venda equivale a cerca de R$ 23.500/metro quadrado, e o fundo disse a cotistas que a TIR do investimento foi de 21% “cash on cash”.
O pacote inclui 43 apartamentos do JFL Living JML, que fica na rua José Maria Lisboa, nos Jardins, e outros 67 apartamentos do JFL Living Faria Lima, na Avenida Rebouças, em Pinheiros.
A JFL pagou 25% com recursos próprios e financiou 75% da operação com um CRI estruturado pela BR Partners. As duas séries pagam IPCA + 7,90% e CDI + 3% ao investidor.
Apesar de ter um tikker, o HGRS11 nunca teve negociação em Bolsa. O Credit Suisse captou o fundo num private placement junto a clientes do private e dois cotistas institucionais. Em outubro de 2021, o fundo comprou 40% do prédio dos Jardins e 63% do ativo de Pinheiros.
A JFL – que já é dona da outra fatia dos empreendimentos – se esforçou para levar o ativo quando o CS cogitou vender os apartamentos individualmente.
Nos dois empreendimentos, a JFL Realty considera que o preço pago embute R$ 4.000/metro quadrado de ‘FF&E’ (furniture, fixtures and equipment) nos imóveis – cozinha montada, armários, eletrodomésticos, sofás, cama, roupa de cama e enxoval de mesa, a co-fundadora Carolina Burg disse ao Brazil Journal.
“No tijolo apenas, estamos pagando R$ 18.500-19.000/metro quadrado, enquanto lançamentos de alto padrão estão saindo a R$ 24.000/metro em Pinheiros e a R$ 35.000/metro nos Jardins – sem mobília,” disse Carolina.
Segundo ela, os dois ativos estão performando melhor que o esperado e estabilizaram antes do previsto.
Depois da compra, a JFL tem 912 apartamentos sob gestão e outros 700 em desenvolvimento. A empresa deve fazer um NOI próprio (a receita recorrente de aluguel menos despesas) de R$ 65 milhões este ano e estima R$ 120 milhões no ano que vem, turbinado pela inauguração de novas propriedades.
A transação é a mais recente no mercado de multifamily (prédios residenciais para aluguel) no Brasil, que, apesar de incipiente, começa a ganhar liquidez.
Enquanto nos EUA os multifamily properties são uma classe de ativos que negocia com prêmio sobre as outras, no Brasil “esse segmento costumava ser tóxico por dois motivos,” diz um investidor.
“Primeiro, com o CDI que o Brasil tem, o aluguel é historicamente um investimento de retorno baixo. Segundo, porque era um segmento que não tinha liquidez. Agora isso está começando a mudar.”
Nos últimos anos, grandes players passaram a desenvolver imóveis residenciais para renda, incluindo a Brookfield, que tem dado funding a players locais; a Vila 11 – cujo funding vem da gestora americana M3 Capital Partners.
A Idea!Zarvos e a Paladin formaram uma JV para investir em aluguel residencial de altíssimo padrão em São Paulo. Os imóveis eram operados pela Paulistano – a companhia operacional da Idea!Zarvos para o setor – mas a Yuca recentemente assumiu a gestão.
A Greystar — uma gigante global de multifamily properties que tem mais de 750 mil apartamentos em 227 mercados — está começando a operar no Brasil com a marca Ayra, e já anunciou parceiras com o Quinto Andar, Cyrela e SKR e o Canada Pension Plan Investment Board (CPPIB) para desenvolver novos empreendimentos.
