O BTG Pactual está estruturando um novo fundo logístico para comprar ativos da Log Commercial Properties, criando uma alternativa de reciclagem de capital para a empresa da família Menin e potencialmente estabelecendo um veículo de referência em galpões, pessoas a par do assunto disseram ao Brazil Journal.
A primeira transação foi anunciada hoje de manhã, quando a Log disse que está vendendo três galpões para o BTG por R$ 733,6 milhões, uma transação que embute uma margem bruta de 27,5% e um cap rate nominal de 8,5%.
Os galpões objeto da venda – em Fortaleza, Goiânia e Recife – estão alugados predominantemente para a Amazon e tem inquilinos que incluem o Assaí e o Mercado Livre.
O BTG deve abrir a captação do novo fundo nos próximos dias, e vê potencial para um AUM de mais de R$ 2 bilhões ao longo do tempo, segundo as pessoas a par do assunto. A Log será investidora de até 10% do fundo e prestará serviços de gestão.
A parceria atinge objetivos complementares dos dois players.
Para a Log, a estrutura a liberta para focar em sua competência core – desenvolver projetos – e aumenta sua segurança de saída de ativos. Para o BTG, o fundo consegue ter um yield competitivo com ativos de qualidade.
Hoje, quando quer reciclar capital, a Log vende seus galpões para outros fundos ou para investidores institucionais – mas o mercado está praticamente fechado por conta da Selic.
Se o novo veículo der certo, quando estiver no meio de um novo desenvolvimento a Log já poderá contemplar uma venda, nos mesmos moldes do que faz outra companhia dos Menin, a Resia (antiga AHS), nos EUA.
O BTG tem mais de R$ 23 bilhões em ativos imobiliários sob gestão.
Ainda que a transação de hoje tenha um cap rate declarado de 8,5%, o yield para o fundo será substancialmente maior, dadas as condições de pagamento.
A Log está recebendo 51% à vista e o saldo em até dois anos. Com este seller finance, gestores estimam um yield ao redor de 15% para o fundo nos primeiros anos. Depois do pagamento integral, daqui a dois anos, o yield declina para ao redor de 9-9,5% e continua a se beneficiar da indexação do contrato à inflação.
A parceria vem num momento em que a Log tem dobrado sua venda de ativos a cada ano – de R$ 245 milhões em 2021 para R$ 429 milhões no ano passado – e quer vender quase R$ 1 bi este ano, uma meta quase alcançada com a transação de hoje.
Com uma dívida 100% linkada a CDI e uma demanda comercial por mais investimentos, a Log decidiu acelerar sua desalavancagem. A empresa fechou o primeiro tri com uma dívida líquida de 3,1x seu EBITDA dos últimos 12 meses.
No primeiro tri, a companhia locou 220.000 metros quadrados – o segundo melhor tri em termos de novos contratos fechados, perdendo apenas para o boom da pandemia no terceiro tri de 2020.
