Há alguns anos, o construtor Walter Torre e um amigo foram almoçar com um americano que queria lhes comprar uma empresa.
“Nós fomos pra lá decididos: se ele pagar R$ 2 milhões, nós vendemos,” conta Torre.
A mesa do restaurante era de vidro transparente.
“Começou o almoço e a advogada do americano falou para a gente: ‘Não adianta que nós temos um limite. Nós não vamos falar acima de R$ 30 milhões de jeito nenhum.’ Eu e meu amigo começamos a nos chutar tanto embaixo da mesa, esquecendo que a mesa era de vidro. E o cara só olhando.” (risos)
Walter Torre é um homem de sorte — e talvez esta seja a raiz de seu otimismo inveterado.
Os bons tempos em que o dinheiro gringo entrava no Brasil a rodo (e os investidores mal faziam conta) já passaram. Mas o mercado imobiliário comercial — no qual Walter Torre é, mais que um nome, uma marca — está muito melhor do que o pessimismo reinante sugere, garante o homem-marca nesta conversa com VEJA Mercados em dezembro passado.
É possível que Walter Torre esteja usando lentes cor-de-rosa. Seria compreensível. Em 2014, a WTorre — empresa fundada por seu pai há 34 anos — aumentou seu faturamento cerca de 11% enquanto o PIB não saiu do lugar.
Nos últimos anos, o homem que trouxe para o Brasil o build to suit — a obra customizada para o grande cliente industrial — entregou obras emblemáticas como o Allianz Parque (o novo endereço do Palmeiras), o complexo WTorre Plaza, que abriga o Shopping JK Iguatemi e o Teatro JK, e o Centro Empresarial Senado, no centro do Rio.
O mercado de imóveis comerciais está com uma superoferta aqui em São Paulo. Tem muito prédio ficando pronto agora, você é um acionista relevante da BR Properties [empresa dona de imóveis comerciais para locação]… Pela sua experiência no mercado, o que você diria pra um investidor de imóveis comerciais hoje? É hora de comprar, dado que o mercado está em baixa, ou os preços vão sofrer mais? Em que ponto do ciclo a gente está?
W: Primeiro, a cidade de São Paulo absorve de 300 a 350 mil metros de escritório/ano, e a demanda vem constante. O que aconteceu na oferta de prédios é que houve um atraso de dois anos, há três anos atrás. As aprovações de imóveis em São Paulo começaram a demorar, começaram a ter um delay de um ano e meio ou dois, e isso ajudou a represar, então criou-se uma demanda um pouco atípica pela falta de oferta de dois anos para trás. Então agora, esses imóveis que estavam represados parecem uma superoferta, mas se você criar a média dos últimos 10 anos, você não vai ver a média crescendo, mas linearmente subindo… Este é o primeiro ponto. O segundo ponto é o preço. Realmente, quando a gente fala de sublocação, não era aquele preço que se criou por causa da demanda, então, hoje está no preço absolutamente correto, que é o preço que remunera, de maneira certa. Acabam também aqueles grandes investidores oportunistas, atraídos naquele instante pelo que parecia uma realidade fantástica mas, na verdade, era uma falha do mercado naquele instante, foi um ano e meio de falhas só…
Como vão ficar os aluguéis corporativos?
W: O aluguel hoje, o preço, assustou um pouquinho os aventureiros, os investidores momentâneos, né? Com certeza daqui a 3 anos, quando esses prédios que nós estamos começando hoje estiverem no mercado, outra vez vai ter um pouco de demanda, porque muita gente hoje está se assustando com esse mercado, [mas] não deveria se assustar. O mercado está muito bom. Tem uma demanda crescente em São Paulo. São Paulo consome. Ou seja, mesmo a gente crescendo 1,5% ou 2,5% de PIB, nós vamos nessa demanda de 300 e poucos mil metros. Além disso, a cidade de São Paulo está sofrendo mais um deslocamento. A cidade de São Paulo também tem essa história de ser mutante, então a Faria Lima se configura fortemente como uma área financeira para os grandes bancos, mas todo o resto está descendo para a Marginal, está vindo aqui para a região da Ponte do Morumbi, é uma nova demanda ali. Estão se construindo ali aproximadamente 800 mil metros agora de imóveis, então é uma coisa impressionante como a cidade vai outra vez se deslocar. O novo endereço da cidade veio pra esse lado da Marginal e do Morumbi.
A economia vai crescer zero esse ano e o clima de pessimismo eu não preciso nem falar, mas você disse que está construindo como nunca. Me fala um pouco dos números e porque é que você está nesse ritmo.
W: Apesar de a gente estar vendo esse pessimismo, as coisas estão acontecendo, estão ocorrendo. Nós hoje estamos com aproximadamente 600 mil metros de armazém locado, build-to-suit, quer dizer, locado para depois iniciar a obra, estamos construindo 1 milhão de m2 de armazéns na área de logística. O que está mais forte hoje na verdade é o pessimismo, mas as coisas continuam ocorrendo bastante. A construtora está indo extremamente bem. Nós ainda não vimos este desastre que está por vir. Apesar que os bancos nos alertam, a turma fala, mas ainda tem muita coisa sendo feita, né? Nós estamos a mil por hora, estamos com aproximadamente 350 mil metros quadrados de escritórios em construção, lançamento ou meio de obra. Nós estamos achando que esse é o mercado. É que o mercado não era aquela ilha da fantasia de dois anos atrás, né? Mas o mercado para nós tá excelente.
Qualifica um pouco de onde está vindo essa demanda que está fazendo as coisas acontecerem… O que eu ouço de locação, por exemplo, é que a empresa que estava num prédio B de escritórios finalmente está indo para o prédio AAA, e aí você está conseguindo locar o AAA porque tem gente trading up.
W: Esse é o primeiro ponto. Posso até fazer um contraponto com o Rio de Janeiro, para você entender: como tem essa demanda no Rio? Não existe essa demanda gigantesca no Rio. O que tem é que todo mundo está em prédios extremamente velhos, ineficientes. O Rio é o exemplo máximo… Só que o prédio ineficiente custava R$20 ou R$30 o metro e depois, com a demanda, ele chegou a R$100 o metro. Quando ele chegou a R$100 o metro, eu vou para um prédio moderno, eficiente, uso menos área para poder ocupar e pago R$120. Então, o cliente no Rio de Janeiro é o cara que estava num prédio antigo e tá indo para um prédio eficiente. Mais ou menos é isso que tá acontecendo em São Paulo: a tecnologia de conforto começa a ser percebida pelo usuário. A gente percebe bem… No início da conversa, o inquilino, o usuário não sabe o quão vantajoso e o quanto melhor é um prédio atual hoje, ele nem se atentava para isso. Daí, quando ele começa a conhecer o prédio, ver as vantagens que tem, vê o tipo de ventilação, que não tem barulho, não tem reflexo, não tem área perdida, a circulação é múltipla das áreas de trabalho, então você implanta o seu escritório em áreas menores do que você estava, então, quando você começa a por essa tecnologia, você vê que vale a pena você sair do prédio velho e ir pro novo. Então, uma parte é isso. A outra parte é que a cidade continua crescendo. Existem novas demandas.
Agora, em galpões, com a economia crescendo zero, de onde está vindo a demanda pros galpões industriais?
W: Galpão é mais fácil ainda. Galpão tem hoje uma inovação que está chegando aí, que são as companhias de internet. Então, a venda por correio, por catálogo… isso é um novo produto. Os galpões são gigantescos, 100 mil metros, 150 mil metros. Então, isso é um novo produto, é a “onda Amazon” que a gente fala… Esse é um cliente que não existia há 4 anos atrás, era muito incipiente, e de 3 ou 4 anos pra cá isso vem crescendo exponencialmente. Então esse é um novo nicho de cliente. Eles já têm hoje mais ou menos 800 mil metros quadrados locados. Então isso era uma coisa que não existia e passou a existir. E o mercado, só pra você entender o que é, estamos chegando perto de 8 milhões de m2 de armazéns AAA, então esse novo cliente já representa de 8% a 10% do produto, dos bons armazéns, dos novos armazéns.
E depois, um outro produto interessante é a mudança da logística. A logística agora passou a ser multimarcas, né? Antigamente, as grandes indústrias tinham seus armazéns próprios, e agora a tecnologia permitiu que as grandes indústrias vendam diretamente ao tomador final, mas são vendas menores. Então, isso está gerando um novo tipo de logística, que concentra todas as marcas e faz a entrega picada. Isso toma grandes armazéns, armazéns de 150-200 mil metros, e isso também é um ciclo mundial, quer dizer, o mundo inteiro está se adaptando para essas grandes empresas de logística que entregam todos os produtos. Isso é uma inovação, que demanda novos armazéns.
Vamos falar de alavancagem: a gente sabe que no mundo inteiro o setor imobiliário trabalha com alavancagem (tomando dívida), porque assim você consegue melhorar o retorno. No Brasil, pela história econômica, a alavancagem é sempre algo que preocupa. Quais são suas regras para se alavancar? Como é que você pensa sobre alavancagem como empresário no Brasil?
W: Nossa alavancagem é absolutamente tranquila, é uma inovação que nós trouxemos há 20 anos, que é locar e securitizar o recebível. Então, nossa alavancagem sempre é a securitização do recebível. Pode até não ser no início, mas será quando eu tiver o inquilino, o cliente. Então, nós nunca nos preocupamos com a alavancagem, porque ela é travada nos recebíveis. Contabilmente, aparece uma alavancagem grande, mas a nossa alavancagem é praticamente a securitização do recebível, com o inquilino pagando a conta, né? Hoje o nosso objetivo é continuar investindo entre 30 a 35% de capital próprio e alavancando os outros 65% a 70% do custo da obra. O padrão mundial é muito mais alavancado. Nos Estados Unidos, é em torno de 90%…
Você disse que às vezes você ainda não tem o fluxo de aluguel?
W: Até dois anos atrás, todos os nossos imóveis eram construídos já locados. Então, havia sempre o contrato build-to-suit para fazer a nova obra. Agora, como nosso tamanho começou a ficar muito grande, nós começamos a fazer um pouco de [investimento] especulativo. Por exemplo: eu não tenho dúvida que eu terei demanda na região do Rio de Janeiro, próximo ao porto. Então, estamos fazendo e, no meio do caminho, já locamos 80 mil metros. Então, neste instante a gente usa capital próprio ou uma alavancagem da companhia até ter o inquilino e securitizar o recebível.
Mas o que é que mudou exatamente, por que é que antes o cliente aparecia primeiro e agora você está sendo mais especulativo?
W: Mudou que nós éramos sozinhos no mercado. Nós criamos essa ideia de aluguel sob medida, então hoje, infelizmente já começaram a aparecer no mercado jovens que administravam fundos com pouco conhecimento do produto, mas só com conhecimento profundo da área financeira e faziam uma conta matemática ali: se recebe tanto e custa tanto, vale tanto o ativo. Então, hoje tem uma concorrência grande que não tem essa expertise no produto. Porque um armazém, por exemplo, não é só o preço, não é só quanto custou o terreno, quanto custou a obra e quanto é o aluguel — tem muitas outras coisas envolvidas aí: a tecnologia, a tecnicidade na construção, a eficiência que esse armazém vai trazer para o cliente. E esses fundos olhavam só isso [a parte financeira].
Hoje, no Brasil o CDI é 11% e pouquinho, e a NTN-B 2050 paga inflação mais 6%. Quando você vai fazer um projeto, o que você busca como taxa interna de retorno? Por exemplo, o Michel Klein disse à coluna que a regra dele é 1% ao mês de aluguel comercial. Qual é a sua regra?
W: A regra do 1% ao mês é uma história na locação, não é mais verdade hoje. Hoje, o custo do dinheiro para nós, na alavancagem, está girando em torno de inflação mais 6% a 8%. Lembre-se que a nossa taxa de juros é levantada em cima do rating do inquilino, não em cima do nosso. Mas hoje os bons inquilinos estão girando em torno de 6% mais inflação. Nós esperamos que o nosso dinheiro, de fato, renda 15% ao ano. Por isso é que a gente faz sempre com alavancagem.
Uma taxa interna de retorno (TIR) de 15%, com alavancagem?
W: É, com alavancagem. Esse é o objetivo. Óbvio que nesse momento que nós atravessamos, de superoferta de armazéns, falta de um pouco de demanda… nós reduzimos isso. Neste último ano, nós trabalhamos entre 11% e 12% de margem completa.
Mas quando a gente vai falar sobre imóveis, aí tem uma discussão. Quanto é que vale o ativo depois? Financeiramente ele não vale nada depois de 20 anos, mas na verdade não é o que acontece. Então, quanto é que você vai por de peso na perpetuidade do ativo? Além disso, um armazém ainda tem uma valorização fantástica, porque ele tem no mínimo dois metros de terra para cada metro de construção. E como ele é sempre ao redor de grandes centros urbanos, o desenvolvimento é muito forte e chega uma hora em que esse terreno se valoriza por si só. Então, aquele peso que ele tinha (como armazém) vai diminuindo em relação ao peso que tem o solo do armazém. Então, eu que já estou no ciclo fazendo armazém há 33 anos, vários armazéns meus já tomaram valor muito além do valor do ativo naquele instante e viraram prédios. A matemática financeira ensina que você não deve computar valores depois de 20 anos. Mas, na verdade, isso existe, né? É a perpetuidade, que também corrobora essa taxa de retorno que você quer ter.
