O Pátria Investimentos acaba de adquirir a VBI Real Estate, uma das maiores gestoras independentes de fundos imobiliários do Brasil com R$ 5,8 bilhões em ativos sob gestão, um número que inclui fundos em captação.
A aquisição será em duas etapas. Na primeira, o Pátria vai ficar com 50% da VBI pagando parte em dinheiro e migrando seus dois fundos imobiliários para dentro da gestora.
Na segunda, que deve ser concluída em até três anos, o Pátria ficará dono de 100% do capital e poderá integrar a VBI à sua plataforma. Esta segunda tranche será paga em dinheiro e em ações do Pátria, com a parte em ações ficando limitada a 50% do total.
A VBI foi avaliada em quase R$ 500 milhões, ou cerca de 8% dos seus ativos sob gestão, apurou o Brazil Journal.
A aquisição é uma oportunidade para o Pátria ‘re-set’ sua franquia de real estate depois de um track record conturbado nos últimos anos. A gestora fez investimentos mal sucedidos como Alphaville, que ela avaliou em US$ 1 bilhão em 2013; na empresa de shoppings centers Tenco; e no Rio Prime Offices, um portfólio de prédios comerciais no Rio de Janeiro.
Agora, o Pátria pretende usar a VBI como uma plataforma para crescer em fundos imobiliários, um mercado onde o Pátria entrou há poucos anos e ainda tem uma presença tímida: apenas dois FIIs – um de logística e um de lajes corporativas – que somavam R$ 800 milhões em ativos sob gestão.
“O mercado de FIIs saiu de uma base muito pequena para mais de R$ 200 bilhões em ativos hoje, e queremos capturar uma fatia maior desse mercado,” Daniel Sorrentino, um managing partner do Pátria, disse ao Brazil Journal. “Víamos uma série de oportunidades no mercado, mas ainda não tínhamos as competências e bases internas para explorá-las.”
As conversas entre as duas empresas começaram em maio do ano passado, quando o mercado de FIIs estava começando a se deteriorar – mas ainda não estava na lona.
“Para quem tiver capital e boas condições os deals ficaram mais atraentes,” disse Rodrigo Abbud, um dos fundadores da VBI. “Foi daí que começaram as conversas, com o que cada um poderia trazer para a mesa.”
A transação junta o amplo acesso a capital do Pátria com a expertise de mais de 15 anos da VBI.
Quando fundou a gestora, Rodrigo havia trabalhado por mais de uma década na CBRE. Seu sócio, o americano Ken Wainer, foi um dos pioneiros do mercado de real estate private equity no Brasil, e cuidava da captação internacional. Ken já havia trabalhado na Vision, cuja cisão deu origem à VBI e à Capitânia.
Com o tempo, a VBI migrou de uma estratégia de private equity (com um passivo mais focado em investidores institucionais) para um business mais ligado ao varejo.
A gestora hoje tem cinco fundos imobiliários listados na B3. O maior deles é o de logística, o LVBI11, com R$ 1,4 bilhão em ativos sob gestão. Há ainda o PVBI11, de lajes corporativas, e o CVBI11, que investe em ativos como CRIs e LCIs – ambos com mais de R$ 1 bi.
Com a aquisição, o Pátria deve chegar a US$ 27,6 bilhões em ativos sob gestão, divididos em estratégias de private equity, infraestrutura, crédito, ações e real estate.
A aquisição é a terceira do Pátria desde que ele levantou cerca de US$ 600 milhões em seu IPO na Nasdaq. De lá para cá, a gestora comprou a Kamaroopin, de venture capital, e a chilena Moneda.
O Pátria disse que vai migrar a gestão de seus FIIs para a VBI, mas ainda não está claro como a gestora vai lidar com o conflito potencial de ter mais de um fundo imobiliário numa mesma classe de ativos. A opção mais óbvia seria fundir seus fundos de logística e lajes corporativas com os fundos da VBI – o que precisaria ser aprovado pelos cotistas.
A transação de hoje ressalta a disputa por bons ativos num momento em que Pátria e Vinci Partners ainda estão sentados em boa parte do caixa de seus IPOs – com o Pátria tendo feito muito mais do que a Vinci até agora.
Ambas as gestoras disseram ao mercado que os recursos do IPO seriam usados para consolidar o mercado de asset management no Brasil.
Lazard e Pinheiro Neto trabalharam pelo Pátria.
BR Partners assessorou a VBI, que teve a assessoria jurídica do Cescon Barrieu.
