NOVA YORK – O mercado imobiliário de Manhattan está prestes a viver um novo ciclo de crescimento, e este é o momento ideal para os investidores aproveitarem as oportunidades.
Essa é a visão de Jay Neveloff, um advogado de real estate com mais de três décadas de experiência e conhecido por representar nomes conhecidos da indústria, como Donald Trump.
“Estamos vivendo um momento de oportunidade de uma geração no mercado imobiliário em Nova York”, Neveloff disse ao Metro Quadrado, o site imobiliário que o Brazil Journal lança este mês.
O empresário nos recebeu para uma conversa sobre os caminhos do mercado imobiliário e os desafios que o setor enfrenta para retomar o ciclo de crescimento.
Para o advogado, “é hora de investir”, principalmente na recapitalização de empreendimentos que estão afogando em dívida, e no affordable housing, uma de suas maiores apostas na cidade.
Hoje com 75 anos – 37 trabalhando no setor – Neveloff é sócio do escritório Kramer Levin Naftalis & Frankel LLP e foi responsável por mentorar e tirar do papel boa parte dos principais negócios da ilha de Manhattan nas últimas décadas.
“Sabe a Times Square? Eu fiz muitos daqueles edifícios,” disse o advogado, rindo, quando perguntei sobre seus negócios memoráveis.
Neveloff esteve à frente de deals como a Trump Tower, o Time Warner Center e o Hudson Yards, sempre em uma posição de senior adviser.
A relação com o atual presidente dos EUA começou há várias décadas. Trump e Neveloff se conheceram na juventude e começaram a trabalhar juntos – segundo o próprio advogado, quando ambos eram “dois meninos” no mercado imobiliário, na década de 1980.
De lá para cá, Neveloff esteve à frente de inúmeros deals representando Trump e outros empresários proeminentes de Nova York. “Eu comecei a representar as empresas do Donald muitos anos atrás, em 1978. E todas foram ótimas transações. Foi muito divertido trabalhar com ele,” disse.
Quando não está trabalhando – e principalmente no verão – Neveloff gosta de passear de barco com seus amigos (todos do setor imobiliário) pelo Hudson.
Mas até nos momentos de descontração ele segue pensando em trabalho – ou melhor, em imóveis. “Nós velejamos apontando para os prédios que ajudamos a construir,” se jacta o advogado.
Neveloff atribui seu sucesso no mercado imobiliário, em grande parte, a seu jeito moderado de tratar todos os clientes. Seu ponto forte é a gentileza. “O mais importante é a entonação com que você responde às pessoas,” disse, mostrando ao repórter as inúmeras entonações possíveis na palavra ‘sure’, cada uma, segundo ele, transmitindo um significado diferente.
Quando perguntei se o advogado havia congratulado Trump por seu segundo mandato, Neveloff respondeu, sem mudar a entonação: “Prefiro não comentar sobre isso.”
A seguir, os principais trechos da entrevista:
O senhor trabalha com real estate há mais de 30 anos. Como avalia as mudanças dentro do setor ao longo das últimas décadas? O trabalho de adviser hoje é mais complexo do que no passado?
Sim, é absolutamente mais complexo trabalhar atualmente. Porque o mercado imobiliário está mais complexo, assim como a economia. As transações corporativas com capital privado são mais complexas hoje.
Nós sabemos as razões pelas quais isso acontece: são as mídias sociais, é a comunicação em massa. É que vivemos em um mundo instantâneo. Mas, voltando ao que você perguntou. Uma coisa que não mudou é que Nova York continua sendo o centro econômico do mundo.
Foi assim durante minha vida, continua sendo e eu acredito que sempre continuará assim.
O que vimos em Nova York em termos de imóveis é que temos um mercado muito previsível. E, sim, os mercados sobem e descem por aqui, e no setor imobiliário de Nova York em particular, a flexibilidade ou a flutuação e o mercado em baixa são muito menores do que em qualquer outro.
Por que isso acontece? É a estabilidade de Nova York, é a estabilidade da nossa moeda. É a sofisticação de Nova York e o tipo de cidade que ela é.
Portanto, para mim, eu tenho muita sorte de trabalhar neste mercado há mais de 30 anos. O aumento líquido dos investimentos em Nova York, em particular, é simplesmente impressionante.
Gostaria de lhe perguntar sobre seus grandes negócios do passado e também sobre sua relação com Donald Trump. Como começaram a trabalhar juntos?
Certo, vou lhe dizer que não estou representando a Organização Trump no momento, embora esteja falando com você do Trump National Golf Course, onde moro.
Eu conheci o Donald quando nós dois éramos jovens, quando ele estava trabalhando na Trump Tower. Eu era um jovem advogado quando minha empresa foi contratada para trabalhar com ele. Isso foi há muito tempo. Eu comecei a representar as empresas do Donald há muitos anos atrás, em 1978. E todas foram ótimas transações, e foi muito divertido trabalhar com ele.
Eu fiz muitos negócios para o Donald, foram muitos, assim como muitos outros em minha carreira foram notáveis.
Além da Trump Tower, quais outros deals são memoráveis para o senhor?
Sabe a Times Square? Eu fiz muitos daqueles edifícios.
Eu tenho um barco em Manhattan, e durante o verão eu levo meus amigos para passear. A maioria deles também trabalha no setor imobiliário. Nós nos divertimos muito subindo e descendo o rio e contornando o porto, falando sobre os negócios que fizemos e apontando para os edifícios. São todos ótimos negócios se você for viciado neste mercado.
Qual tem sido sua relação com os investidores estrangeiros, em especial os brasileiros?
Eu já representei investidores de todo o mundo, inclusive da América do Sul, e vários deles do Brasil. Não posso dizer honestamente que representei nenhum fundo de private equity ou family office do Brasil. Não tenho certeza a que país você quer atribuir o Safra. Se sim, então o Brasil está ainda mais na minha lista.
Quais as oportunidades que o sr. vê hoje na cidade?
O mercado em Nova York é um ímã de investimentos. Isso se deve à estabilidade e ao histórico de crescimento. Eu acho que essa é a oportunidade de uma geração, e tenho um filho que é um investidor ativo em imóveis. Digo a mesma coisa a ele e aos meus clientes de family offices e fundos de private equity.
Muitos deles querem alocar capital na dívida, mas eu acho que esse nicho é muito, muito competitivo. Eu acredito que o momento é do equity, do mercado de ações.
Há uma enorme quantidade de transações em andamento. No meu escritório nós estamos contratando mais advogados por isso.
Estou procurando profissionais de forma agressiva, porque eu acho que 2025 será muito ativo no mercado imobiliário.
Acho que o preço está correto, mas o que está acontecendo este ano, como não acontecia há algum tempo, é que as pessoas precisam fazer transações.
E por que elas precisam? Porque são empréstimos que venceram, outros foram prorrogados, mas os bancos estão dizendo que as empresas precisam pagar esses empréstimos. E, para fazer isso, os empresários precisam de dinheiro e estão se recapitalizando.
Portanto, uma das partes mais ativas do nosso escritório é representar as partes em ambos os lados dessa transação.
As pessoas buscam o “dinheiro novo” necessário para pagar as dívidas, financiar um projeto novo que pode ser bom mas precisa de investimento, como por exemplo, reformas em prédios recém comprados.
Quais são esses empreendimentos que devem movimentar a cidade?
Estamos vendo mais unidades residenciais chegando ao mercado do que há alguns anos. O ciclo está mudando.
Além disso, há investidores em negócios que estão chegando à data de vencimento dos seus empréstimos e precisam fazer novas captações.
Há investidores que estão em um negócio há vários anos e estão cansados dele, o que também cria oportunidade para um novo investidor entrar em uma posição vantajosa na estrutura de capital para, talvez, ter uma prioridade de retorno desse investimento no futuro.
Eu realmente acredito, e digo isso ao meu filho: esta é uma oportunidade de geração para os investidores. Isso não significa que todo investimento será bom, de forma alguma.
Mas se pensarmos que as pessoas só precisam fazer transações e, nos EUA, pode ser que o proprietário simplesmente não tenha dinheiro para manter a propriedade – porque pagou um preço alto ou porque estendeu o empréstimo – essa é a oportunidade.
Mais uma vez: não tenho dúvidas, e pessoalmente estou investindo meu dinheiro nisso. Tanto em termos de investimentos pessoais quanto nos conselhos profissionais para os meus clientes.
Alguns investidores classificam a cidade de Nova York como “over regulated”, o que “atrapalharia” os negócios. Na sua opinião, há um excesso de legislação empacando o desenvolvimento deste mercado?
Acho que é uma indagação justa, mas que é exagerada por alguns. Nova York é regulamentada em excesso? É regulamentada, eu diria.
Houve um jantar do conselho imobiliário, recentemente, e eu consegui trocar algumas palavras com o prefeito sobre o tema e fiz as minhas observações.
A cidade hoje está, em termos de regulamentação, muito melhor. A administração reconhece que o setor imobiliário é um dos motores da economia de Nova York. Sempre haverá regulamentação. É assim que o mundo funciona. Sempre haverá normas de estabilização e controle de alugueis. E eu entendo a necessidade deles. Não acho que eles sejam usados adequadamente. Mas posso dizer que isso não afeta nenhum dos meus clientes.
O que de novo o sr. vê como potencial de negócios dentro da cidade no futuro próximo que vale ficar de olhos atentos?
Uma das coisas que veremos é um esforço do mercado para encontrar moradias acessíveis. O que eu quero dizer com moradias acessíveis não é necessariamente para pessoas em situação de vulnerabilidade nas ruas, mas para a classe trabalhadora, para a força de trabalho.
Porque isso é importante para uma cidade. Tem que haver moradias acessíveis, nas quais elas possam viver.
Acho que essa pressão por moradias econômicas criará novos distritos comerciais nessas áreas e novos negócios. Em Manhattan, veremos cada vez mais edifícios de uso misto, ou edifícios que integram um determinado número de apartamentos econômicos com outros modelos. Portanto, acho que isso vai impulsionar muitas coisas.
Esta e outras matérias sobre o mercado imobiliário estarão no Metro Quadrado, o novo site que o Brazil Journal lança em breve.
Assine a newsletter do Metro Quadrado aqui.
