A revitalização do Centro de São Paulo é um ‘holy grail’ para urbanistas, arquitetos e alguns políticos mais conscientes, que há anos tentam atrair moradores e melhorar a infraestrutura de uma região que já foi o centro financeiro da cidade.
Mas como todas essas iniciativas precisam de investimentos, cada vez mais a Avenida Ipiranga cruza a… Faria Lima.
Entendendo essa dinâmica, a Mogno Capital está lançando um fundo imobiliário para comprar prédios abandonados no Centro, fazer um retrofit e depois vendê-los — no que talvez seja o primeiro fundo de impacto urbano do Brasil.
A gestora acaba de levantar R$ 70 milhões para o FII Mogno Real Estate Impact (MGIM11), que vai investir em quatro imóveis na região da Vila Buarque. O primeiro deles — o Edifício Magdalena — já foi adquirido pelo fundo e está no meio do retrofit. O lançamento deve acontecer em agosto.
“Nossa tese é buscar prédios de uso comercial, que tenham viabilidade jurídica e técnica para serem retrofitados e convertidos em residenciais,” Daniel Caldeira, o sócio-fundador da Mogno, disse ao Brazil Journal. “Nos anos 90, houve um deslocamento do centro comercial de São Paulo e muitos desses imóveis ficaram vacantes, ao mesmo tempo em que há uma falta de oferta de moradia na região.”
O FII será listado na B3, mas, como se trata de um fundo de desenvolvimento, ele deve ter poucos cotistas e uma liquidez praticamente nula.
O fundo tem um prazo de sete anos, mas a expectativa é que em 33 meses todo o ciclo já tenha sido finalizado: imóveis comprados, retrofitados, lançados e vendidos.
Considerando esse prazo, a TIR projetada para os cotistas é de 19% a 20% ao ano, disse Daniel.
Há duas possibilidades de venda dos imóveis: ou lançar e vender os apartamentos individualmente para pessoas físicas; ou encontrar algum player estratégico — um fundo de renda, por exemplo — que compre o imóvel inteiro.
“Em tese, no segundo cenário conseguiríamos um retorno maior, já que não teríamos os custos do lançamento e ficaríamos com um capital exposto por menos tempo,” diz o gestor.
O FII é resultado de um trabalho conjunto da Mogno com a incorporadora Planta Inc, do arquiteto Guil Blanche (o mesmo que fez o projeto dos jardins verticais da 23 de Maio), que prestou consultoria para o projeto.
O fundo também teve a assessoria da Urbem, do urbanista Philip Yang, que ficou responsável por criar as diretrizes ESG do fundo, desenvolvendo métricas para medir o impacto.
Nos últimos dez anos, Guil vem fazendo um levantamento de todos os prédios do centro com potencial para ‘retrofit’. Já mapeou 87 imóveis, 20 dos quais já têm viabilidade comprovada.
Antes de lançar o fundo, os sócios da Mogno e Guil decidiram fazer um teste: compraram, na pessoa física, um imóvel na esquina da Rua General Jardim com a Amaral Gurgel, e colocaram a tese à prova.
Numa anedota que ilustra as diferenças culturais da Faria Lima e do Centrão, Daniel lembra que, assim que compraram o prédio, houve uma divergência em relação à estética do projeto.
“O prédio estava completamente detonado e com a fachada toda pichada, e na primeira reunião que tivemos, o Guil falou que devíamos deixar as pichações para manter a identidade do prédio,” disse ele. “Na hora, achamos aquilo um absurdo, falamos que ninguém ia querer morar num prédio todo pichado…”
Dois anos depois, o prédio já está 83% locado.
Segundo Daniel, o FII deve ser o primeiro de outros do tipo — e a tese de revitalização não vai se restringir apenas ao Centro de São Paulo. “Tem várias regiões com potencial para fazermos a mesma coisa,” diz Guil. “Oportunidade é o que não falta, o que falta é dinheiro.”
Fundada por ex-sócios da Hedging Griffo, a Mogno tem R$ 2,7 bilhões sob gestão, a maior parte em fundos imobiliários. Três deles são listados em Bolsa: o MGFF11 (um fundo de fundos), MGHT11 (de hotéis), e o MGCR11 (que investe em CRIs).
Na foto abaixo, o projeto para o Edifício Magdalena depois do retrofit.
