A Pacaembu — uma incorporadora que faz bairros planejados para a baixa renda — estava com tudo pronto para fazer seu IPO em 2020: já havia contratado bancos, arrumado a governança e concluído o processo de sucessão.
Mas a janela de mercado fechou, e a companhia familiar teve que adiar seus planos.
Agora, a Pacaembu está se preparando para tentar mais uma vez.
A ideia é fazer um IPO “assim que uma próxima janela abrir,” o chairman da empresa, Victor Almeida, disse ao Brazil Journal.
Victor é filho de um dos dois fundadores da Pacaembu — os irmãos Wilson e Eduardo Almeida — que ainda fazem parte do conselho. Seu irmão, Fernando, é o CEO.
A ideia da família é fazer um IPO que avalie o negócio entre R$ 1 bi e R$ 1,5 bi. A conta do valuation considera um múltiplo P/L de 10x – a média histórica das incorporadoras de baixa renda listadas na Bolsa (MRV, Tenda, Plano & Plano, Direcional e Cury).
A parcela que será vendida ainda não foi definida, mas será de pelo menos 25% – para atender as regras do Novo Mercado – e no máximo de 45%.
“Achamos muito importante que a família continue controlando o negócio e com uma fatia muito significativa do capital,” disse ele. “Ter uma família controladora por trás alinha melhor a estratégia de longo prazo. Todas as decisões que tomamos são olhando para daqui 10, 20 anos, e para tornar a empresa perene, e não para o resultado do próximo trimestre.”
A Pacaembu ainda não formou o sindicato de bancos que vão coordenar a oferta, mas está trabalhando com o Itaú BBA, BTG, XP e Caixa — com quem ela mantém um relacionamento próximo desde 2020. De lá para cá, a empresa fez diversos non-deal roadshows com o buyside — o mais recente deles em dezembro.
A próxima tentativa de IPO vem num momento de melhora operacional para a Pacaembu.
Depois de queimar caixa em 2021 e 2022 por conta da inflação de insumos da pandemia, que afetou todo o segmento do Minha Casa Minha Vida, a incorporadora conseguiu voltar ao azul no ano passado, com um geração de caixa de cerca de R$ 100 milhões.
A companhia também fez os melhores resultados de sua história, com R$ 1,6 bilhão de lançamentos e R$ 1,4 bilhão de valor geral de vendas (VGV).
Entre as incorporadoras de baixa renda, a Pacaembu é um bicho diferente: em vez de fazer prédios, constrói bairros planejados com cerca de 400 unidades em cidades do interior com mais de 100 mil habitantes.
As casas normalmente têm 45 metros quadrados e ficam em terrenos de 180 m²; o preço médio é de R$ 180 mil. A Pacaembu não faz apenas as casas: ela entrega também toda a infraestrutura da região (água, luz, esgoto e, em alguns casos, até as escolas).
Desde sua fundação, a construtora já vendeu mais de 80 mil unidades, mas só ganhou tração com o surgimento do Minha Casa Minha Vida, em 2009.
Hoje, cerca de 70% das vendas são feitas para a Faixa 1 do MCMV — famílias com renda de até dois salários mínimos — e o estado de São Paulo responde por 80% do VGV.
Até pouco tempo atrás, essa concentração era ainda maior, mas nos últimos anos a Pacaembu começou a expandir sua atuação, entrando nas faixas 2 e 3 do MCMV e no chamado SBPE, que é uma degrau acima da faixa 3 e opera com financiamento da poupança.
A empresa também buscou novos CEPs, entrando no Paraná e em cidades do Centro-Oeste.
Os recursos do IPO serão usados para acelerar essa estratégia, que tem apresentado bons resultados, segundo Victor. A oferta também teria uma parcela secundária, com a família colocando algum dinheiro no bolso.
O chairman disse que a oferta secundária também seria uma forma de garantir liquidez para o papel, dado que a companhia não tem tanta necessidade de caixa.
Hoje, a Pacaembu tem uma posição de caixa líquido de R$ 100 milhões, com dívida bruta de cerca de R$ 140 milhões e um caixa de R$ 240 mi.
Victor disse que as recentes mudanças no MCMV devem beneficiar o resultado da Pacaembu.
A primeira mudança tem a ver com o chamado RET, o regime especial de tributação. Em agosto, foi aprovada uma lei que reduz o tributo que as incorporadoras têm que pagar na venda de imóveis na planta de 4% para 1% — quando a venda é feita para famílias da Faixa 1 do MCMV.
A expectativa é que a regulamentação desta lei pela Receita ocorra ainda este ano.
Outra medida importante foi a aprovação do uso do FGTS e do Fundo Garantidor Habitacional para complementar a renda das famílias cuja parcela do financiamento ultrapasse 30% da renda, o limite imposto pela Caixa. “Isso vai incluir muitas famílias no programa, aumentando bastante nosso mercado endereçável,” disse Victor.
