Desde que foi lançado em outubro, o Guardian Logística FII (GALG11) comprou seis galpões logísticos, alugados para nomes de primeira linha como Air Liquide, BRF e Souza Cruz.
Dos R$ 800 milhões em ativos adquiridos, pouco mais de 40% foi comprada com alavancagem — o mais recente exemplo de uma tendência cada vez mais comum numa classe de ativos que até recentemente passava longe de dívidas.
Com os ‘cap rates’ cada vez mais comprimidos pela concorrência brutal, muitos fundos imobiliários têm usado alavancagem para aumentar o yield dos cotistas.
“Está uma guerra lá fora… todo imóvel que aparece à venda tem uma porrada de comprador”, diz uma fonte do setor. “E não é só no setor logístico, mesmo em lajes — e apesar da covid — a competição está bem grande.”
Como os FIIs não podem ter dívidas em seu balanço, os fundos têm abraçado a alavancagem de duas formas: ou comprando ativos já endividados, ou securitizando os fluxos de aluguéis futuros do imóvel comprado com a emissão de um CRI.
Recentemente, o fundo de varejo da Rio Bravo comprou R$ 255 milhões em imóveis se alavancando com a emissão de R$ 175 milhões em CRIs. Um pouco antes, o TRX havia usado a mesma estratégia para adquirir imóveis do Pão de Açúcar, e a Blue Macaw para comprar um galpão logístico da Via Varejo no Rio.
O resultado prático dessa estratégia é um aumento do dividend yield do fundo, já que o cotista tem que colocar menos capital para a aquisição do imóvel.
Um imóvel de R$ 100 milhões adquirido sem dívidas a um ‘cap rate’ de 8,5%, por exemplo, teria um yield para o cotista de cerca 7,5%, considerando os custos de transação e um custo anual recorrente de um fundo. Mas se o fundo financiar metade da compra securitizando os aluguéis futuros (digamos, a uma taxa de desconto de 5,25%), o yield para o cotista sobe para 9,75% — porque os investidores teriam colocado apenas R$ 50 milhões no negócio.
No caso do GALG11, esse retorno adicional vem com um risco “baixíssimo”, segundo Gustavo Asdourian, o gestor do Guardian.
“O fundo só se alavanca com imóveis que tenham contratos atípicos e inquilinos AAA. Além disso, emitimos os CRIs usando indexadores e prazos casados com os dos contratos de aluguel,” Gustavo disse ao Brazil Journal. “Com essas medidas conseguimos diminuir muito o risco da alavancagem, gerando valor para o cotista.”
O fundo negocia hoje a um yield de mais de 9%, um dos maiores do setor de galpões logísticos, que negociam a um yield médio de 6%. (Se tivesse comprado os imóveis apenas com equity, o yield do GALG11 seria de 8%).
Gustavo diz que o fundo tem um pipeline de R$ 680 milhões em aquisições para este ano — o que faria o FII mais que dobrar de tamanho. (Para financiar as aquisições, o fundo deve fazer novas emissões de cotas.)
O Guardian é fruto de uma experiência acumulada durante três gerações. Há 50 anos, os Asdourian começaram a construir um portfólio de lajes corporativas, que hoje tem imóveis na Paulista, Faria Lima e Marginal Pinheiros. Em 2013, Gustavo — que trabalha com crédito há mais de 20 anos em lugares como o Itaú BBA, o Citi e o BRZ — assumiu o portfólio de logística de parte da família e fundou a Guardian Capital.
Parte dos imóveis do GALG11 veio desse portfólio.
