A região metropolitana de Vitória está prestes a abrigar o maior condomínio de galpões logísticos do Brasil, com cerca de 620 mil metros quadrados de área bruta locável.
Quem está à frente do empreendimento é a construtora capixaba Private, que vai investir R$ 2 bilhões para colocar o projeto de pé. A obra começa em julho e deve ser concluída em quatro anos.
O complexo Private Log – em um terreno de 1,5 milhão de m², comprado por R$ 378 milhões – terá quatro naves de galpões (totalizando 606 mil metros quadrados), um prédio comercial, um posto de gasolina, um heliponto, um outlet e restaurantes.
A escala do projeto vai superar o GLP Guarulhos II, um condomínio logístico com 500 mil m² e hoje tido como o maior e mais bem localizado do País. Parte do investimento da Private virá de capital próprio, e parte de financiamentos incluindo CRIs e FIIs.
O projeto marca a estreia da Private na incorporação logística. A companhia, que deve fechar 2024 com faturamento de R$ 1,1 bilhão, se concentrava até agora em tocar obras públicas, corporativas e industriais, além de serviços para empresas de extração de petróleo onshore. Entre seus clientes estão nomes como BH Supermercados, Fortlev, Autoglass e PetroRecôncavo. Em logística, atuava apenas em construções de galpões para terceiros, normalmente fundos não-listados.
“Antes o projeto de galpão vinha pronto e eu não opinava, só entregava. Agora eu também vou ser o dono do problema, e vou ter que ir atrás de inquilino. Se der errado, o problema é meu,” disse ao Brazil Journal o fundador da Private, Mateus Vitoria Oliveira, que começou o negócio há 10 anos depois de ter trabalhado como lavador de carro e vendedor ambulante.
Mateus, um capixaba de Viana, diz que escolheu o local para o empreendimento – o Contorno do Mestre Álvaro, no município de Serra – para resolver uma dor dos clientes. “Todos os nossos futuros inquilinos estão espalhados por dois ou três complexos logísticos dentro do Espírito Santo, mas nenhum com espaço suficiente para comportar uma expansão,” disse Mateus.
Hoje o maior complexo de galpões de Serra é o Porto Canoa Log, que tem 200 mil m² e pertence a um fundo da Vinci Partners, o VILG11. (Boticário, FastShop, Whirlpool e outros locatários menores.)
A LOG Commercial properties, que já está no Espírito Santo há 10 anos, preferiu as regiões de Cariacica e Viana porque a carga de duas grandes rodovias – a BR 262 e a BR 101 – chega a Vitória pelo sul e leste da cidade, enquanto Serra está mais ao norte. “Serra tem um viés mais industrial,” disse o CEO da LOG, Sergio Fischer. “Nossa experiência ali é que a absorção seria mais lenta para o nosso tipo de cliente, que é não-industrial e mais voltado para o consumo, como alimentos e bebidas, farmacêuticas e logística pura.”
O Espírito Santo tem uma das menores taxas de vacância de galpões do Brasil – 5,8%, contra uma média nacional de 9%, de acordo com a Colliers – e incentivos fiscais que rivalizam com Extrema, em Minas Gerais, tida como a capital dos galpões do País.
A aposta da Private vem em um momento em que o mercado de galpões tem corrido para dar conta do aumento da demanda, com o avanço dos gigantes de ecommerce como Amazon e os players asiáticos.
Segundo dados da CBRE, as empresas de ecommerce atingiram o pico de 37% de ocupação dos galpões no auge do consumo online na pandemia, mas depois viram seu share cair para 21% em 2023, enquanto os operadores logísticos terceirizados (que também trabalham para o ecommerce) agora respondem por 37% da ocupação.
“Estamos vendo o varejo voltando a acelerar a demanda por galpões, depois da ressaca do pós-pandemia,” diz Fernando Terra, o diretor da CBRE responsável pela área industrial e logística.
Segundo Terra, da absorção líquida que se espera para o mercado em 2025, de 1,6 milhão de m² – mais que o dobro de 2024 – cerca de 30% a 40% já estão pré-locados. “Mesmo com uma possível desaceleração do consumo no segundo semestre, já será um ano mais forte do que está acontecendo no momento.”
A Private está em conversas com três inquilinos – um ecommerce, um farmacêutico e um operador logístico – que devem ocupar 180 mil m², quase um terço do total. A gestão dos aluguéis será tocada pela Colliers.
“A nossa expectativa é ter 100% da ABL pré-assinada até o fim de 2025, ainda que o complexo não esteja todo construído,” diz Mateus, que vai a Nova York em janeiro participar da feira do varejo da NRF, buscando atrair mais clientes. Segundo ele, cerca de 200 mil m² devem estar prontos para ocupação no primeiro semestre de 2026.