A MRV&Co acaba de reportar o maior valor geral de vendas (VGV) de sua história, num sinal de que sua estratégia de diversificação de produtos e funding começa a impactar de forma mais significativa o topline da empresa.

A incorporadora teve vendas de R$ 8,1 bilhões no ano passado, um aumento de 8,1% na comparação com 2020. No quarto trimestre, a alta foi ainda maior, de 19,3%, com um VGV de R$ 2,4 bilhões. 

Os dados acabam de ser divulgados na prévia operacional. 

Também significativo: no quarto trimestre, 46% das vendas da MRV já vieram de fora do programa Casa Verde e Amarela, o principal mercado da MRV e que até pouco tempo respondia por 85% das vendas, o CEO Rafael Menin disse ao Brazil Journal. 

“Nos últimos anos, reduzimos nossa dependência de um funding único (o FGTS), passamos a operar um outro país (os EUA) e começamos a atuar num novo modelo de negócios, que é o aluguel, que tem cada vez mais apelo junto aos jovens,” disse ele. 

O grande destaque foi a AHS, que constrói e vende habitações multifamily nos EUA e que respondeu por 22% da receita no quarto tri. A AHS vendeu três empreendimentos no sul da Flórida no trimestre, totalizando um VGV de US$ 149 milhões e um lucro bruto de US$ 62 milhões. 

A empresa americana – onde a MRV tem 93% de participação – está num ramp-up agressivo: entregou 600 unidades em 2020, 1.300 unidades ano passado, e prevê entregar 5.000 unidades este ano.  

A AHS tem conseguido compensar a alta de custos nos EUA repassando parte desse aumento para os aluguéis e controlando seus custos de produção, já que opera de forma verticalizada. 

Ernesto Lopes, o CEO da AHS, disse que a inflação da construção foi de 25% no ano passado, mas que o impacto para a AHS foi de apenas 13%. No ano passado, o aluguel médio da empresa subiu de US$ 1.400 para US$ 1.550.

Segundo ele, o modelo de negócios da AHS é resiliente tanto em momentos de inflação quanto de recessão. “Quando tem uma recessão ou um aumento grande de custos, muitos inquilinos tentam mudar para aluguéis mais baratos como o nosso, e ninguém deixa de pagar o aluguel,” disse ele.

Abaixo da faixa de renda em que a AHS opera só existe a moradia subsidiada pelo Governo americano, onde o aluguel sai por cerca de US$ 1.000. Mas nessa faixa, todos os imóveis disponíveis já estão ocupados e há uma fila de espera de mais de três anos para novos moradores.

A MRV também mostrou números indicando que a Urba  – sua empresa de loteamentos que tentou um IPO no ano passado – continua a ganhar relevância dentro de seu negócio. 

A Urba fez um VGV de R$ 552 milhões em 2021, mais que o dobro do ano anterior, e a expectativa é chegar a R$ 890 milhões este ano.

A empresa continua se beneficiando da demanda reprimida por esse tipo de imóvel: o Brasil tem um déficit de bairros planejados e condomínios de casas no mercado, principalmente os mais econômicos, a faixa em que a Urba atua. Parte disso tem a ver com os processos de aprovação, que são bem mais lentos que os de um empreendimento urbano.

A Urba opera com margem bruta de 45% e margem líquida na faixa de 17%. O plano é chegar a uma margem líquida de 25% a 30% nos próximos anos, a CEO Erika Matsumoto disse ao Brazil Journal. 

O trimestre também marcou o início de uma parceria entre a Luggo e a Brookfield para a venda dos imóveis desenvolvidos pela empresa – uma diversificação no funding da Luggo, que anteriormente vendia os apartamentos para fundos imobiliários listados.

A Luggo constrói apartamentos, aluga e em seguida os vende para companhias interessadas em carregar o ativo. A empresa fica responsável pela gestão dos aluguéis, ganhando uma receita recorrente. 

Na prática, a Brookfield comprou todo o estoque da Luggo e terá direito de preferência nos novos empreendimentos. O acordo entre as duas empresas engloba 5.100 unidades com um VGV total de R$ 1,26 bilhão. 

O resultado recorde vem num momento em que a ação da MRV negocia próxima das mínimas históricas, sofrendo com a inflação de custos e a alta dos juros. 

“O investidor tem dado muito foco para a fotografia de curto prazo da MRV… A margem bruta do nosso negócio ‘core’ vai continuar apertada mesmo, mas uma hora essa margem se recupera,” disse Rafael. “Enquanto isso, os investidores não estão enxergando a AHS, a Urba, a Luggo e a Sensia [a marca da MRV para empreendimentos de médio padrão].”

Com a correção generalizada da Bolsa e os juros na altura, a ação da MRV mergulhou 44% nos últimos doze meses, e a companhia vale R$ 5,5 bilhões na Bolsa. 

Dentro da MRV, a estimativa é que a empresa inteira está valendo o que hoje seria o valor justo da AHS – US$ 1 bilhão – com o mercado atribuindo zero aos outros negócios. 

A MRV tem planos de fazer uma rodada privada na AHS no final deste ano e um IPO nos Estados Unidos em 2023, disse o CEO.