A Log Commercial Properties acaba de anunciar a venda de dois galpões logísticos para um fundo imobiliário do BTG — numa transação que injeta R$ 509 milhões no caixa da companhia para investir em seu crescimento e na recompra de ações.
O comprador é o BTG Pactual LGCP, um fundo imobiliário captado em maio do ano passado para funcionar como um veículo de reciclagem de capital para a Log.
O fundo — que negocia apenas no mercado de balcão — já havia feito outras duas transações com a companhia antes, investindo outros R$ 1 bilhão em ativos da Log.
Na transação de hoje, o fundo comprou um galpão em Betim, que já está pronto e 100% locado, e um em Salvador, que está 80% pronto e cujos 20% restantes serão entregues nos próximos meses. A parte que já foi entregue também está com zero vacância.
Os dois ativos somam 138 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL).
A Log disse que a venda foi feita com uma margem bruta de 40,9%, bem acima da média histórica das vendas dos últimos anos. Para efeito de comparação, a margem média das vendas que a Log fez em 2023 e 2022 foi de 30% e 33%, respectivamente.
Uma fonte próxima à empresa disse que o aumento da margem teve a ver com ganhos no yield on cost, por conta de uma redução do custo de construção e aumentos nos preços dos aluguéis; e uma redução no cap rate, por conta da queda dos juros e de uma liquidez maior no mercado de fundos imobiliários, que tem aumentado a concorrência pelos ativos.
A Log não divulgou o cap rate dessa transação, mas disse que ele foi significativamente menor que a média das vendas do ano passado, que saíram ao redor de 8%-8,5%.
A venda foi feita com um seller finance, o que deve beneficiar o yield do fundo nos primeiros anos. O BTG vai pagar 55% do valor agora e o restante só dois anos depois, corrigido pelo IPCA.
A Log vai usar os recursos da venda majoritariamente para bancar o seu capex previsto para este ano.
A companhia tem dito a investidores que pretende fazer um capex de R$ 900 milhões este ano, com a construção de 500 mil metros quadrados de ABL de novos galpões. A ideia é que todo esse capex seja bancado com as vendas, o que significa que a Log pretende vender mais pelo menos R$ 400 milhões em galpões este ano.
Com essa estratégia — de bancar o capex com as vendas — a Log planeja manter sua dívida líquida estável ao redor de R$ 700 milhões, com uma alavancagem de cerca de 2,7x, considerando o EBITDA do ano passado.
No Log Day de outubro, a companhia anunciou um plano de desenvolver mais 2 milhões de metros quadrados de galpões de 2025 até 2028 — um ritmo de 500 mil por ano. Este ano, ela ainda está concluindo seu último plano estratégico, que consistia em desenvolver 1,5 milhão de metros quadrados de ABL.
A companhia também tem estudado se fará mais recompras de ações, dado que sua ação negocia a um desconto de 40% do NAV e as vendas de seus ativos tem saído a 100% do NAV. (Nos últimos dois anos, a Log já recomprou quase 10% de suas ações em dois programas de recompra).
A venda dos dois galpões de hoje — ambos fora do eixo Rio-São Paulo — mostra que a estratégia de diversificação geográfica da companhia tem funcionado.
Nos últimos anos, a Log vem apostando em desenvolver galpões fora de São Paulo, especialmente em cidades do Nordeste e Centro-Oeste do País.
A tese é que essas regiões são muito mal assistidas, com pouca oferta de galpões de qualidade, ao mesmo tempo em que há uma demanda grande por parte dos gigantes do ecommerce.
