A Cy Capital — a gestora de fundos imobiliários controlada pela Cyrela — acaba de fechar a captação de um novo fundo, levantando R$ 210 milhões para um produto com foco em CRIs.
A captação foi coordenada pela XP e atraiu mais de 4 mil investidores de varejo.
O fundo — batizado de CYHF — vai investir em duas estratégias: CRIs (que serão divididos entre financiamento à obra, créditos pulverizados de financiamentos imobiliários e home equity e risco corporativo); e participações no equity de algumas SPEs.
A ideia é que os CRIs respondam por 80% da carteira, e o investimento em equity pelos 20% restantes.
A Cy Capital atua principalmente com incorporadoras de médio porte que acabam tendo pouco acesso ao mercado de capitais, mas ela também faz algumas operações com incorporadoras grandes e listadas na Bolsa.
Danny Gampel, o head de crédito e sócio da Cy Capital, disse ao Brazil Journal que um dos diferenciais do CYHF é que a maior parte da originação dos CRIs é feita in house. Isso elimina a figura do distribuidor e, consequentemente, a comissão que tipicamente é cobrada do cotista na forma de uma taxa menor.
“Temos um networking muito grande com incorporadoras, em parte pela Cyrela, que é muito procurada por outras empresas e players do mercado,” disse Danny. “Isso gera um benefício relevante de taxa para o fundo.”
A expectativa é entregar, em média, um dividend yield de 15% ao ano, um retorno superior à maior parte dos fundos de CRI listados na Bolsa.
Esse retorno acima da média tem a ver principalmente com o investimento em equity, que adiciona um pouco mais de risco à carteira mas tende a turbinar os retornos no longo prazo.
Com os R$ 210 milhões captados, a Cy Capital pretende investir em 10 a 15 CRIs e em três SPEs, sendo que uma delas será dona de um terreno que será permutado com uma construtora.
Segundo Danny, o fundo não será listado num primeiro momento. A ideia é aproveitar os primeiros anos para capturar a apreciação patrimonial que virá dos investimentos em equity e, mais para frente, avaliar se faz sentido ou não listar o fundo na B3.
O CYHF é o segundo fundo de crédito da Cy Capital. O primeiro foi captado em 2021, tem R$ 160 milhões de PL e é negociado em Bolsa. A estratégia é muito similar, com a diferença de que no novo fundo a parcela de equity tende a ser maior.
A Cy Capital também tem um fundo de desenvolvimento de logística — com R$ 400 milhões em ativos sob gestão e já na fase de desinvestimento — e está no processo de captar seu segundo fundo no segmento.
A meta é levantar R$ 800 milhões para a mesma tese do primeiro fundo: comprar terrenos, desenvolver galpões logísticos, alugá-los e depois vendê-los.
A Cy Capital nasceu de um entendimento da Cyrela de que ela estava deixando muitas oportunidades na mesa.
Bruno Ackermann, outro sócio da Cy Capital com passagens pela Prologis, Barzel, Brookfield e a antiga CCP, disse que o conselho da incorporadora percebeu que surgiam muitas oportunidades em segmentos como crédito e logística que a incorporadora acabava não aproveitando por não ter um veículo para isso.
“Antes eles tinham a CCP [a empresa-irmã da Cyrela focada na incorporação comercial], mas desde o spinoff a Cyrela deixou de ter um veículo para fazer investimentos em commercial properties e em crédito,” disse Bruno.
A opção por criar uma gestora em vez de fazer esses investimentos dentro de casa teve a ver com a possibilidade de alavancar os investimentos com recursos de terceiros e atrair executivos mais sêniores dando equity na casa.
Além de Danny e Bruno, o terceiro sócio da Cy Capital é Gustavo Rassi, que também teve uma passagem de seis anos pela Cyrela.
A Cyrela se comprometeu a investir até 20% do montante levantado em cada fundo. Nos fundos de logística, a participação da incorporadora está ao redor disso. Nos fundos de crédito ela tem sido menor porque a demanda do mercado foi grande, diminuindo a necessidade de capital.
A criação da Cy Capital em 2021 casou com o fim de alguns non-competes que a incorporadora tinha com a Syn (o novo nome da CCP) e com a Prologis, com quem a empresa de Elie Horn tinha uma parceria para investir no setor de galpões logísticos encerrada em 2015.
