O Carrefour Brasil entrou numa negociação exclusiva com a Barzel Properties para a venda de cinco centros de distribuição e cinco lojas, numa operação que vai permitir à varejista otimizar sua eficiência operacional e reduzir sua alavancagem.
A venda — estruturada como um sale and leaseback — está sendo negociada por R$ 1,3 bilhão (ou R$ 1,1 bi após os impostos), o equivalente a 5% do valor de mercado do Carrefour Brasil.
O acordo inclui um contrato de aluguel de 20 anos renovável por mais cinco, com despesas mensais de aluguel de R$ 10 milhões. Esses números implicam um cap rate de 9,1% — ligeiramente abaixo do cap médio das transações desse segmento, que têm saído a cerca de 9,5%.
Uma fonte a par do assunto disse ao Brazil Journal que a Barzel aceitou um cap menor por conta da qualidade do rating de crédito do Carrefour e pela qualidade dos ativos, que estão em localizações estratégicas.
“O centro de distribuição de Anhanguera é o principal CD do Carrefour e fica numa localização excelente. As lojas que eles estão vendendo também são muito boas, com um movimento e vendas fortes,” disse a fonte.
As lojas colocadas à venda ficam todas no Estado de São Paulo — em Jacareí, Guarulhos, Jandira, Santo André e Pinhais — e somam 78 mil metros quadrados de área construída. Já os centros de distribuição ficam em São Paulo, Bahia, Pernambuco e Rio Grande do Sul, e tem uma área construída de 395 mil metros quadrados.
Para vender os ativos, o Carrefour fez um processo competitivo organizado pelo Banco Safra.
Nas contas do Santander, a operação permitirá reduzir a alavancagem do Carrefour — que fechou o primeiro trimestre em 2,44x o EBITDA — para 2,25x, com uma dívida líquida proforma de R$ 14,5 bilhões.
“Ainda que não seja uma redução material na alavancagem, dado o atual cenário de juros altos e o momentum operacional da companhia, com a integração das lojas do BIG, qualquer melhora na alavancagem deve ser bem vista pelo mercado,” escreveu o analista Ruben Couto.
Os imóveis envolvidos na venda são uma fração dos 450 ativos imobiliários detidos Carrefour Property.
Em novembro, a companhia já havia anunciado planos para um carve out de sua operação imobiliária. Na época, disse que a vertical tinha um net operating income (NOI) — uma métrica equivalente a receita — de R$ 1,5 bilhão.
Luiz Guanais, do BTG, calcula que um potencial carve out teria um efeito neutro no net present value (NPV) do Carrefour Brasil, assumindo que fosse feito no mesmo cap rate da transação de hoje. “No entanto, vender uma participação nessa nova empresa para um investidor estratégico vai em linha com o plano de otimização da estrutura de capital.”
A transação vem num momento operacionalmente desafiador para o Carrefour Brasil, com a integração do BIG causando dor de cabeça para a gestão.
No primeiro tri, o resultado da companhia desapontou os analistas: as ‘vendas mesmas lojas’ subiram abaixo da inflação de alimentos do período e a companhia teve uma queda de 2 pontos percentuais na margem EBITDA por conta de custos maiores com a integração do BIG.
Nos últimos anos, outros varejistas fizeram transações semelhantes para levantar recursos.
Em 2020, o Grupo Pão de Açúcar fez uma operação de sale and leaseback com a venda de 39 imóveis por R$ 1,2 bi. No ano passado, o Grupo Mateus também vendeu três de suas lojas, colocando R$ 182 milhões no bolso. As duas vendas foram para a gestora de fundos imobiliários TRX.
A Barzel fará a aquisição dos ativos do Carrefour por um de seus fundos. A gestora tem R$ 6,2 bilhões em ativos sob gestão alocados nos segmentos de logística, varejo e corporativo.
A ação do Carrefour Brasil sobe 1,6% no início da tarde, para R$ 9,97. O papel bateu a mínima histórica de R$ 9 na semana passada.
