O Pátria Renda Urbana — que negocia na Bolsa com o ticker HGRU11 — está comprando mais 23 lojas da Pernambucanas, aumentando sua aposta num inquilino que já é o segundo maior do portfólio.
A transação saiu por R$ 223 milhões e será paga de forma parcelada.
O HGRU11 já pagou um sinal de R$ 66 milhões e pagará mais R$ 113 milhões na conclusão do negócio, que ainda depende de algumas diligências.
O saldo de R$ 44 milhões será pago em duas parcelas — uma 12 meses após a conclusão, e a segunda, em 24 meses.
Considerando o parcelamento, o cap rate da transação será de 11,3% no primeiro ano e de 10% no segundo ano. No final, quando todo o valor tiver sido pago, o cap será de 9%.
Esse cap é consideravelmente maior que o da primeira transação que o HGRU11 fez com a Pernambucanas, em 2021. Na época, o fundo comprou 66 lojas da varejista a um cap de 7,2%.
“É um momento de mercado difícil, com pouco dinheiro disponível para esse tipo de transação, o que justifica o preço melhor,” disse uma fonte do setor.
De lá para cá, o fundo vendeu 22 dessas lojas, a uma TIR de mais de 30%. As vendas foram feitas picadas, uma a uma, e a última delas aconteceu em janeiro deste ano, quando o HGRU11 vendeu uma loja em Campo Largo, no Paraná, por R$ 5,6 milhões.
Com a transação de hoje, a participação da Pernambucanas na receita do fundo vai subir para cerca de 25%, tornando a varejista o segundo maior inquilino do portfólio, atrás apenas do Atacadão, com 37%.
O HGRU11 tem R$ 2,3 bilhões em patrimônio líquido dividido em 68 imóveis. Além da Pernambucanas e Atacadão, o fundo tem imóveis locados para o Sam’s Club, Mineirão e para as universidades São Judas, Estácio e IBMEC.
Num fato relevante, o HGRU11 disse que fechou um contrato atípico com a Pernambucanas, que pagará um aluguel fixo de R$ 1,6 milhão por mês, além de um aluguel variável no final do ano, calculado em cima da receita das lojas.
As lojas ficam nos Estados de São Paulo, Mato Grosso do Sul, Minas Gerais, Santa Catarina e Paraná e tem uma área bruta locável de 47.703 metros quadrados.
A transação de hoje vem algumas semanas depois da gestão do fundo ter sido transferida do Credit Suisse para o Pátria — como parte da aquisição da área de fundos imobiliários do CS, fechada no final do ano passado por R$ 650 milhões.
A transferência da gestão dos sete fundos que pertenciam ao CS já foi aprovada nas assembleias de cotistas — e deve ser concluída até o final do mês que vem.
O HGRU11 não tem recursos em caixa. Para arcar com a aquisição de hoje, ele terá que fazer uma nova emissão de cotas ou vender ativos.
Desde meados do ano passado, o fundo tem uma oferta aprovada em assembleia para levantar até R$ 1,2 bilhão. A oferta acabou nunca indo para a rua por conta do processo de venda dos fundos — mas agora poderá ser aberta com mais celeridade.
O HGRU11 é hoje o maior fundo do mercado na categoria de renda urbana — um termo criado pelo CS. O segundo maior é o TRXF11, que tem um PL de R$ 2,1 bilhões.
