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Quando Rodrigo Possenti assumiu a gestão do Fator Verità (VRTA11) em 2019, o cenário para os fundos imobiliários era um céu de brigadeiro.
Com a taxa de juros em torno de 5-6%, o investidor pessoa física olhava salivando para um ativo capaz de pagar 1% ao mês – e num mercado que o brasileiro gosta e conhece: o bom e velho imóvel.
Em três anos, o cenário mudou. Os juros dispararam, o mercado virou, e os fundos imobiliários agora têm que competir com uma renda fixa suculenta.
“É um excelente momento para alocar, mas um momento mais difícil para captar novos recursos,” disse Rodrigo, que antes do VRTA11 trabalhou por quase 10 anos na CIBRASEC, uma das maiores securitizadoras do Brasil.
“A NTN-B nos níveis atuais nos permite fazer operações com menos risco de crédito e mais taxa. Hoje, vemos operações de empresas AAA a IPCA + 7%. Há um ano, uma operação dessa saía a IPCA + 4% no máximo.”
O Fator Verità investe em ativos financeiros imobiliários como CRIs, LCIs, LHs, cotas de outros FIIs, cotas de FIDCs, e outros instrumentos. Lançado em 2011, o fundo tem se destacado com dividendos acima de 1% ao mês e possui mais de 70 ativos em seu portfólio, com patrimônio de R$ 1,3 bilhão – quase 6x mais em comparação a 2019, quando Rodrigo assumiu, e mais de 100 mil cotistas contra 12 mil três anos atrás.
Segundo ele, o VRTA11 “adoraria” fazer mais uma captação, mas… “temos que observar o cenário, o mercado. Nossa cota faz sentido? O cotista tem fôlego para entrar em mais uma emissão?”
Nesse contexto, o VRTA11 tem uma vantagem: em abril, o fundo concluiu uma captação de R$ 300 milhões que terminou de ser alocada em maio.
Os novos recursos já foram investidos em operações com uma relação risco-retorno superior, o que deve melhorar o portfólio do fundo — hoje composto por mais de 70 ativos a uma taxa média de IPCA + 6,7%.
“Vamos conseguir manter o retorno para o cotista com uma melhora do risco da carteira,” disse ele.
Hoje, o VRTA11 tem pago em torno de R$ 1,10 a R$ 1,25 por cota ao mês, o equivalente a um dividend yield de 1,25% no preço de tela.
Segundo o gestor, um dos diferenciais do fundo é seu modelo híbrido, que mescla operações high yield (que naturalmente têm um risco maior) com operações high grade (de qualidade de crédito superior).
Criado há mais de 10 anos, o VRTA11 foi o pioneiro nesse modelo híbrido, que depois passou a ser seguido por várias gestoras de fundos imobiliários de papel.
“Quem se deu melhor nos últimos anos foi justamente quem ficou mais nesse meio do caminho,” disse o gestor. “Um fundo que é só ‘high yield’ muitas vezes o investidor olha com receio. Já um fundo que é apenas ‘high grade’ acaba entregando um retorno menor, deixando de ser competitivo.”
Outro atrativo do fundo é sua exposição ao IPCA — num momento em que o brasileiro sente na pele o aumento dos preços.
Hoje, mais de 90% do fundo está alocado em operações IPCA+; o restante está dividido em IGP-M e CDI. O portfólio é diversificado em várias frentes — tipo de imóvel, estratégia, operações, riscos, garantias e recebíveis — o que também mitiga o risco.
Para Rodrigo, o mercado espera uma redução da taxa de juros para voltar a crescer com novas emissões. Entre as tendências que se esperam para o setor, ele aponta investimentos em fundos imobiliários de hedge funds, produto com mandato um pouco mais amplo, que podem comprar cotas de outros fundos, CRIs, imóveis, participações em empresas, como forma de diversificação ante outros fundos já mais consolidados em high yeld e high grade, como os fundos de CRIs e tijolo.
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