Fontes do mercado imobiliário de São Paulo dizem que o BTG Pactual está à procura de um investidor institucional que compre sua participação na BR Properties, a maior companhia aberta de investimento em imo?veis comerciais do Brasil.

O BTG entrou na empresa em março de 2012, quando a BR Properties incorporou uma empresa na qual o BTG era sócio junto com Walter Torre. Na época, a operação resolveu dois problemas para o banco: deu uma saída para um portfólio que tinha algumas problemas e deu ao BTG uma moeda líquida: as ações da BR Properties. (O BTG hoje é dono de 24.5% da empresa.)

Recentemente, a BRPR vendeu seu portfólio de ativos industriais para a Global Logistic Properties (GLP) por R$3,18 bi, um reforço de caixa que vai lhe permitir aumentar o dividendo e/ou fazer uma maior recompra de ações nos próximos meses.

Mas para o BTG, os ganhos espetaculares do passado não tendem a se repetir no curto prazo, ainda mais porque o mercado de imóveis comerciais em São Paulo (a maior parte do portfólio da empresa) se encontra no meio de um ciclo de baixa causado por uma superoferta de imóveis em determinadas áreas. Este ciclo ainda pode durar dois ou três anos. Um investidor de mais longo prazo seria, portanto, o parceiro ideal para assumir a posição do BTG na empresa.

Apesar da qualidade de seus ativos, a BR Properties tem trazido problemas ao BTG. Como a ação da empresa despencou no ano passado, há vários trimestres o BTG tem que reconhecer a perda contábil de valor em seu balanço, o que afeta o preço das ações do banco de André Esteves.

Apesar disso, no BTG se diz que Esteves considera os ativos da BR Properties “irreplicáveis” e tem dúvidas sobre vender a participação do banco, ainda mais no meio da baixa. O chefe da área de ativos imobiliários do banco, Marcelo Fedak, parece compartilhar da mesma opinião e demonstra carinho pelo portfólio. Mas ninguém – muito menos Esteves e companhia – resiste a uma boa oferta.

Entre os gestores profissionais, especula-se que o GIC, fundo soberano de Singapura, seja o comprador natural da participação do BTG. O GIC já tem 6,5% do capital da BR Properties, e é acionista também do BTG por ter investido no banco antes de seu IPO.