Com as principais empresas de shoppings acumulando quedas de mais de 20% no último ano, o setor tem chamado a atenção de investidores em busca de barganhas.
Mas os papéis estão realmente tão descontados?
Para o Itaú BBA, os shoppings estão baratos, mas não são exatamente uma pechincha.
O banco disse num relatório que para responder essa pergunta é preciso fazer uma análise que vá além do P/FFO — o múltiplo que compara o valor de mercado das empresas em relação a seu fluxo de caixa operacional e que normalmente é usado para fazer o valuation do setor.
Segundo os analistas, o P/FFO limita a discussão aos ativos do próprio setor ou indexados à inflação. Por isso, o banco defende um cálculo baseado no preço/lucro.
“O FFO superestima a geração de caixa, então é uma métrica que distorce. Quando olhamos as empresas pelo P/L, que é uma métrica que achamos mais condizente com a geração de caixa, você veria os shoppings a um nível de múltiplo muito alto. Tão alto quanto a Weg negociava lá atrás, enquanto os shoppings entregaram muito menos crescimento do que se esperava”, Daniel Gasparete, o head de real estate do Itaú BBA, disse ao Metro Quadrado, o site imobiliário que o Brazil Journal vai lançar em breve.
Nas contas do Itaú BBA, as empresas de shoppings negociam a uma média de 11x o lucro estimado para 2025. Outras empresas nacionais ligadas ao consumo negociam a uma média de 10x, oferecendo um potencial similar (ou maior) de crescimento, como Hapvida, Lojas Renner, Localiza e Vivara.
“Dado que os shoppings listados possivelmente reduziram o apetite por ativos greenfield, acreditamos que a maior parte do crescimento de longo prazo virá do desempenho orgânico do portfólio atual, o que depende principalmente de um aumento nas vendas dos lojistas.”
Além das perspectivas fracas de crescimento, o Itaú BBA diz ainda que, dada a alta previsibilidade dos resultados dos shoppings no longo prazo, alguns investidores preferem classificá-los como bond-proxies e compará-los com nomes dos segmentos de utilities e infraestrutura.
Neste cenário, o banco prefere avaliar os papéis pela taxa interna de retorno (TIR). “Achamos que as ações dos shoppings têm um retorno implícito menor do que as utilities, por exemplo, que têm sido mais resilientes nos últimos seis sell-offs do mercado acionário brasileiro.”
O Itaú BBA atualizou recentemente as estimativas para o setor e manteve a Multiplan como sua top pick.
Mas os analistas destacam que outros nomes do mercado imobiliário — as incorporadoras de baixa renda Cury e Direcional e a Cyrela, voltada para o médio e alto padrão — oferecem um retorno ajustado ao risco maior.
Esta e outras matérias sobre o mercado imobiliário estarão no Metro Quadrado, o novo site que o Brazil Journal lança em fevereiro.
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