A GP Investimentos está em conversas avançadas com fundos de pensão e famílias ricas para levantar um fundo que poderá comprar até 1 bilhão de reais em imóveis comerciais. 
Em parceria com a Caixa, o fundo GP Caixa Renda Imobiliária vai levantar 400 milhões de reais e trabalhar com dívida de até uma vez e meia seu capital.
O fundo vai focar em prédios de escritórios de São Paulo e do Rio e, oportunisticamente, em galpões logísticos e operações de ‘sale and leaseback’ (negócios nos quais o ocupante de determinado edifício o vende a terceiros e passa a ser inquilino).
O novo fundo faz da GP a primeira das grandes gestoras a tentar levantar liquidez significativa para comprar imóveis comerciais, um sinal de que ela aposta no fim do ciclo de baixa destes ativos ao longo dos próximos dois anos. Na sexta-feira, VEJA Mercados mostrou que o braço direito de Elie Horn, o controlador da Cyrela, vai se dedicar à mesma estratégia. As conversas da GP com investidores começaram há seis meses, e o esforço de captação ganhou massa crítica no último mês.
Nos últimos dois anos, o mercado de imóveis comerciais sofreu uma tempestade perfeita: a economia mergulhou, reduzindo a demanda por escritórios, e a Selic voltou a subir, aumentando o custo de oportunidade.
Além disso, os dois maiores mercados do País enfrentam dores de cabeça específicas. Em São Paulo, os novos empreendimentos lançados há 3-4 anos começaram a ficar prontos desde meados do ano passado, gerando uma sobreoferta. E, no Rio, as dificuldades da indústria de petróleo e gás tosaram substancialmente a demanda por novos espaços. O setor havia sido, de longe, o maior tomador de escritórios no Rio na última década — capitalizando nos planos de investimento de nomes como Petrobras, OGX, British Petroleum e Technip.
A GP tem dito a potenciais investidores que pretende focar no que seus gestores chamam de “imóveis cansados,” aqueles que precisam de alguma reforma, mas não de um retrofit completo, para ter maior liquidez e um aumento no valor do aluguel. O fundo da GP aposta na tese de que, neste momento do ciclo, em que os proprietários dos melhores imóveis fazem concessões de preço para atrair inquilinos, o diferencial de preço entre os imóveis é quase nulo — ou seja, o aluguel num prédio ‘triple A’ caiu para níveis dos prédios ‘A’. Mas quando a economia ressuscitar, ou quando São Paulo e Rio absorverem a sobreoferta, estes imóveis ‘cansados’, agora atualizados, vão recuperar valor de aluguel bem rápido devido a sua boa localização.
O novo fundo tem também um componente engenhoso. O fundo só trabalhará alavancado — carregará dívida — nos primeiros dois anos. Depois disso, o GP Caixa Renda Imobiliária fará uma oferta na Bovespa para levantar mais recursos, que serão usados para zerar sua alavancagem. A partir daquele momento, o fundo ficará listado na Bolsa como os fundos imobiliários tradicionais.
A GP possui um longo histórico no setor imobiliário com investimentos de private equity na Gafisa, BR Malls, BR Properties e na empresa de hotéis BHG. Em 2011, a gestora criou uma área imobiliária, levantou e começou a investir seu primeiro FIP imobiliário, o GPRE I (GP Real Estate). Este fundo realizou 19 investimentos e obteve até agora um retorno médio de 30% ao ano.
A equipe de investimentos do novo fundo será essencialmente a mesma do primeiro, liderada por Daniel Nader. Os principais executivos da GP — Antonio Bonchristiano, Fersen Lambranho e Antonio Ferreira (o chefe da área imobiliária) — farão parte do comitê de investimentos, além de Victor Hugo Pinto, o gerente nacional de fundos imobiliários da Caixa.
