Num momento em que os fundos imobiliários se tornam conversa de bar entre os investidores de varejo, um evento (incomum) envolvendo um dos primeiros FIIs do Brasil chama a atenção para os riscos dessa classe de ativos.
A BRKB, uma subsidiária da Brookfield — uma das maiores gestoras imobiliárias do País — informou semana passada que estava provisionando R$ 195 milhões e reduzindo o valor patrimonial do fundo imobiliário Panamby (PABY11) de R$ 250 por cota para uma cota negativa de R$ 7,35.
A empresa disse que a reavaliação se deu pela “deterioração das perspectivas de realização dos (…) terrenos e recebíveis, diretamente associadas às sucessivas tentativas para aprovação de diferentes projetos imobiliários junto aos órgãos municipais.”
Criado em 1995, o PABY11 é um fundo de desenvolvimento, não faz parte do iFix (o índice e benchmark dos FIIs) e tem menos de 300 cotistas em sua base — um número ínfimo para os padrões atuais do mercado.
Cerca de 90% das cotas estão nas mãos dos fundos de pensão Previ, Petros e Valia, e o restante dividido entre investidores de varejo.
O fundo foi o segundo FII relevante criado no Brasil e surgiu para desenvolver projetos residenciais na região do Panamby, vendendo alguns terrenos para construtoras como Camargo Corrêa e Cyrela. Nos primeiros anos, parte dos terrenos foram usados, com a construção de prédios como o monumental Villaggio Panamby.
O problema: a famigerada insegurança jurídica.
No começo dos anos 2000, a prefeitura determinou que as áreas restantes eram de preservação ambiental, proibindo qualquer novo projeto imobiliário.
Desde então, a BRKB e as construtoras travaram inúmeras disputas com diferentes gestões municipais — do PT ao PSDB.
“Essa novela já se desenrola há quase 20 anos e houve várias mudanças na orientação do poder público. Na gestão Marta [Suplicy], por exemplo, a prefeitura tinha aprovado os projetos, mas a gestão seguinte reviu a decisão,” diz uma fonte próxima à BRKB.
Recentemente, o Ministério Público também entrou em campo, judicializando as discussões e complicando ainda mais o desfecho da história.
O resultado (mais uma prova da burocracia, anacronismo e desperdício brasileiros) é que as autorizações nunca foram emitidas. Agora os gestores do fundo — cansados de esperar — decidiram lançar as perdas no balanço, provisionando o valor integral de todos os terrenos até que a questão seja resolvida.
Uma das alternativas em discussão é o Poder Público indenizar o fundo com o mesmo potencial construtivo em outra região de São Paulo, mas não há acordo neste sentido, segundo fontes ouvidas pelo Brazil Journal. Se eventualmente houver acordo, a provisão poderia ser revertida.
A cota do PABY11, que em 2007 chegou a bater R$ 295, hoje negocia próxima de R$ 24 na Bolsa.
