Balenciaga, Comme des Garçons, Alo e H&M estão entre as marcas globais que escolheram os shoppings da Iguatemi S.A. para estrear no mercado brasileiro.

As decisões não foram tomadas por acaso. Um levantamento do J.P. Morgan mostra que a companhia reúne seis dos 15 shoppings com maior venda por metro quadrado do Brasil.

Segundo Ciro Neto, CEO da Iguatemi S.A., essa liderança foi consolidada ao longo de décadas.

(Fun fact: em 1966, o Iguatemi São Paulo foi o primeiro shopping a ser inaugurado no Brasil e na América Latina.)

Esse pioneirismo foi o que ajudou a companhia a desenvolver uma relação próxima com as marcas e com um consumidor particularmente atento à moda, à gastronomia, à arte, à cultura e aos novos conceitos de varejo.

Resultado: a companhia participa, hoje, da administração de 15 shoppings, dois outlets e quatro torres comerciais. O portfólio soma mais de 789,5 mil metros quadrados de área bruta locável total média, dos quais 426,3 mil metros quadrados correspondem à participação própria.

Uma parte importante desses ativos está em São Paulo — e em algumas das regiões mais disputadas pelos varejistas.

Quatro dos principais empreendimentos da companhia — Iguatemi São Paulo, JK Iguatemi, Pátio Higienópolis e Pátio Paulista — estão distribuídos pelo eixo que conecta Faria Lima, Jardins, Vila Olímpia, Berrini, Higienópolis e Avenida Paulista.

Segundo dados reunidos pela empresa, essa região concentra cerca de 71% da população das classes A e B de São Paulo.

É também onde estão alguns dos principais polos corporativos, comerciais e residenciais da cidade, além de uma parcela relevante dos lançamentos Triple A da capital, incluindo torres empresariais, hotéis de alto padrão e projetos residenciais premium.

O ranking do J.P. Morgan ajuda a traduzir essa vantagem em números. O Iguatemi São Paulo aparece como o shopping de maior venda por metro quadrado do Brasil, seguido pelo JK Iguatemi. O Pátio Higienópolis ocupa a quinta posição, enquanto o Pátio Paulista aparece em oitavo lugar.

Fora da capital paulista, Iguatemi Porto Alegre e RIOSUL completam a presença da companhia entre os 15 primeiros, na 11ª e na 13ª posições, respectivamente.

Onde a experiência acontece

Segundo o CEO, ter quatro ativos entre os oito mais produtivos do país reforça a importância da localização, mas também mostra que o endereço, sozinho, não resolve a equação.

Para ele, a produtividade de um shopping também depende da capacidade de selecionar marcas, renovar o mix de lojas e criar motivos para que o consumidor volte.

“Os empreendimentos deixaram de funcionar apenas como espaços de compra e passam a disputar o tempo e a atenção com restaurantes, eventos, viagens e entretenimento,” disse Ciro Neto.

Por isso, a estratégia da Iguatemi S.A. procura ir além do varejo, incorporando serviços, gastronomia, cultura e hospitalidade.

O portfólio da companhia inclui espaços como o Teatro Iguatemi, a Casa Jereissati, a Casa Higienópolis e o Apartamento JK, destinados a espetáculos, eventos e experiências de relacionamento.

A companhia mantém, ainda, parcerias com eventos e instituições como SP-Arte, Bienal de São Paulo, Pinacoteca e São Paulo Fashion Week — da qual é parceira há duas décadas.

No digital, o marketplace Iguatemi 365 leva parte da curadoria do grupo para fora dos empreendimentos físicos.

O sucesso da estratégia tem sido evidenciado no balanço da companhia.

Em 2025, as vendas totais da Iguatemi S.A. chegaram a R$ 25,2 bilhões, um crescimento de 19,3%, enquanto o EBITDA encerrou o período em R$ 1,31 bilhão e cresceu 28,5%, com margem de 85,5%.

O lucro líquido ajustado atingiu R$ 610,2 milhões, o maior valor da história da companhia, e o FFO chegou a R$ 737,7 milhões, também um recorde.

O crescimento continuou no primeiro semestre de 2026. As vendas avançaram 8,2% na comparação anual, para R$ 12,3 bilhões. Esse desempenho foi sustentado pela elevação da produtividade, com as vendas por m² dos shoppings atingindo R$ 17.853, crescimento de 8,6%, e a taxa de ocupação ganhando 0,8 ponto percentual, no sólido patamar de 97,3%, com uma inadimplência líquida estabilizada em 0,7%.

Para sustentar esse desempenho, a Iguatemi S.A. decidiu direcionar mais capital aos chamados ativos dominantes: empreendimentos com localização consolidada, alta produtividade e maior capacidade de geração de caixa.

Isso significou um ciclo relevante de movimentações em 11 ativos, combinando aquisições estratégicas com o aumento de participação em empreendimentos dominantes e a reciclagem de ativos com menor potencial relativo.

Um dos movimentos mais recentes foi a assinatura de um contrato vinculante para a venda de cinco ativos do portfólio por R$ 876,1 milhões para um fundo de investimento imobiliário.

O CEO diz que a lógica é crescer mais na qualidade dos ativos, elevando o retorno médio do portfólio sem abrir mão da disciplina na alocação de capital.

Trata-se de uma vantagem frente à concorrência: bons ativos dependem de localização, escala, relacionamento com consumidores e capacidade de atrair marcas relevantes.

São características que levam décadas para serem construídas.