O TRXF11 — um fundo imobiliário de renda urbana até agora focado no varejo — está comprando 70% de um novo hospital que está sendo construído dentro do Parque Global, na Marginal Pinheiros, e que será locado para o Hospital Albert Einstein.
O fundo vai pagar R$ 621 milhões pela participação, que será paga em parcelas mensais ao longo dos próximos dois anos.
Até o final deste ano, o TRXF11 vai desembolsar R$ 160 milhões.
O projeto pertencia à Bueno Netto, a incorporadora que está construindo o Parque Global, um complexo que vai abrigar cinco torres residenciais, um shopping e um hotel Emiliano, além do hospital do Einstein, uma faculdade da rede hospitalar e um prédio de escritórios que será locado para os médicos do Einstein.
As obras do hospital — que será de alta complexidade e focado principalmente na oncologia — começaram em janeiro, e a previsão é de que terminem em julho de 2026.
O contrato de aluguel com o Einstein é atípico, tem duração de 20 anos e carência de seis meses a partir da conclusão da obra.
O valor do aluguel e o cap rate não foram divulgados, mas uma fonte próxima à transação disse ao Brazil Journal que o cap ficou em linha com transações recentes do fundo, que foram feitas entre 8% e 9%.
O hospital terá 42 mil metros quadrados de ABL, o que implica um valor por metro quadrado de R$ 21 mil na transação de hoje.
“Para um hospital novo, com as características que o Einstein quer, foi um bom preço,” disse a fonte.
A Bueno Netto decidiu vender a participação para trazer um parceiro para concluir a obra, já que o projeto inteiro está demandando muito caixa. Ao mesmo tempo, a incorporadora não quis vender 100% do ativo — uma tentativa de capturar o upside que o imóvel terá quando ficar pronto.
Para o TRXF11, a aquisição vai representar uma diversificação brutal de seu portfólio.
Hoje o fundo tem 55 imóveis, todos alugados ao varejo, incluindo lojas do Assaí, GPA, Grupo Mateus e Decathlon. Quando ficar pronto, o hospital do Einstein vai responder por cerca de 20% de toda a receita do fundo.
Gabriel Barbosa, o gestor do TRXF11, disse que a gestora não costuma investir no setor de saúde porque são imóveis muito específicos e é difícil de encontrar um novo inquilino no caso de uma rescisão do contrato. Além disso, “é muito difícil conseguir despejar o inquilino se você tiver problema. Nenhum juiz vai assinar uma ordem de despejo para um hospital, que está salvando vidas.”
Neste caso, no entanto, a gestora avaliou que a transação fazia sentido dado o perfil do inquilino — uma rede consolidada e de liderança no setor — e os termos do contrato, que é de longuíssimo prazo.
“Tirando o Einstein, Sírio e Rede D’Or, dificilmente faríamos alguma transação no setor hospitalar,” disse o gestor.
Sobre a localização do imóvel, que fica numa região mais afastada, Gabriel disse que não vê grandes problemas, já que os bairros do entorno (o Panamby e o Morumbi) são muito adensados. “E se você precisa de um atendimento complexo você vai no Einstein independente de onde ele estiver.”
O TRFX11 tem R$ 400 milhões em caixa, que cobrem as parcelas da transação pelos próximos 15 meses. Para pagar os R$ 221 milhões restantes, o fundo terá que fazer uma nova emissão, vender algum ativo ou se alavancar com a securitização de recebíveis.
