A incorporadora Benx e a gestora Tellus acabam de anunciar a formação de uma joint venture para desenvolver quatro empreendimentos residenciais de alto padrão em São Paulo.
A Tellus terá 85% do negócio; a Benx, 15%.
Até agora, a JV já comprou três terrenos – no Itaim Bibi, Moema e Pinheiros – com VGV estimado de R$ 1 bilhão. Há negociações com donos de terrenos para que o quarto empreendimento seja no próprio Itaim ou na região dos Jardins.
Com um preço de lançamento acima de R$ 25 mil por metro quadrado, o VGV total da JV deve ultrapassar R$ 1,2 bilhão, Luciano Amaral, o CEO da Benx, disse ao Brazil Journal.
As negociações entre a gestora e a incorporadora começaram no ano passado. A Benx tinha o terreno de Pinheiros, e a Tellus estava em negociações com os donos dos outros dois terrenos quando as duas decidiram se juntar na JV.
A Tellus tem R$ 5,9 bilhões sob gestão e vai usar recursos de um fundo de desenvolvimento de R$ 750 milhões que captou junto a um investidor institucional e family and friends no ano passado – seu sexto fundo de private equity e o oitavo considerando os fundos abertos.
Este fundo já desenvolveu nove empreendimentos e tem potencial para chegar a 15, segundo Felipe Miguez, sócio e responsável pela área de desenvolvimento residencial da gestora. Além da Benx, a Tellus também tem parcerias com a Cyrela e a SDI, a incorporadora cujo spinoff deu origem à gestora.
Com a queda dos juros esperada para o ano que vem, a Tellus vê espaço para uma nova captação de R$ 750 milhões no ano que vem.
A Benx é a incorporadora do grupo Bueno Netto, que se separou da construtora em 2011. A Bueno Netto foi um dos responsáveis pelo desenvolvimento da Vila Olímpia e está por trás do Parque Global, hoje o maior empreendimento imobiliário em curso na cidade de São Paulo.
Desde o lançamento do Parque Global em 2021, a Benx já comercializou R$ 2,1 bilhões do projeto, e ainda vai lançar este ano um residencial e o centro médico (que será gerido pelo Hospital Albert Einstein), que somarão um VGV de R$ 1,1 bilhão.
Nos últimos 12 meses, o mercado de incorporação residencial de médio, médio/alto e altíssimo padrão viveu um inverno de velocidade de vendas, fruto da instabilidade política e dos juros altos.
O cliente do médio/alto parou de comprar porque perdeu affordability com a Selic gorda. A inflação comeu seu poder de compra e o crédito imobiliário ficou caro nos bancos. Já o cliente do altíssimo padrão – que nunca teve um problema de affordability – ficou fora do mercado por medo do cenário político e para surfar o juro alto. Esse segmento deve retomar as vendas mais rápido.
Ao mesmo tempo, o mercado imobiliário terá que buscar um incremento real de preços, dado que o custo de produção imobiliária explodiu no pós-pandemia.
A JV vem meses depois da aprovação do novo Plano Diretor de São Paulo, que aumentou o potencial construtivo de terrenos em regiões específicas da cidade.
Com a JV com a Tellus, a Benx espera retomar parte do faturamento, que caiu 41% no ano passado para R$ 934 milhões. A expectativa é que as unidades comercializadas alcancem R$ 1,5 bilhão neste ano, ainda abaixo do resultado de 2021.
“Tivemos um primeiro trimestre fraco, com uma inquietação muito grande, mas a queda de juros mostra que o Brasil está numa rota positiva,” disse.
O executivo prevê que o mercado ficará melhor especialmente no ano que vem, com a previsão de uma Selic abaixo de 10%. “O setor trabalha razoavelmente bem nesse patamar de juros, mas abaixo de 8% nadamos de braçada,” disse ele.
De olho em um futuro IPO, a empresa é auditada pela EY e tem um conselho de administração independente.
