A Capitânia — que tem mais de R$ 28 bilhões sob gestão, dos quais R$ 4 bi em fundos imobiliários — está chamando a atenção do mercado nos últimos meses por adotar uma postura mais ‘ativista’ num setor que geralmente não tem muitas emoções.
A gestora já convocou ou pretende convocar assembleias em cerca de 8 a 10 fundos imobiliários dos quais é cotista. A pauta: discutir a venda do portfólio ou a incorporação do fundo por outro FII.
Ontem, o alvo foi o Legatus Shoppings (LASC11) — um FII de shoppings que tem participação em três malls. A Capitânia tem 47% das cotas e convocou uma AGE para vender os ativos e liquidar o fundo.
Caio Conca, o sócio da Capitânia que lidera a vertical imobiliária, disse que a estratégia tem a ver com o desconto brutal com que alguns FIIs estão negociando na Bolsa — e que a gestora está apenas zelando pelo interesse do cotista.
“Abriu-se um gap de preço entre as transações do mercado privado e os ativos listados como poucas vezes eu vi na história do setor,” Caio disse ao Brazil Journal.
“As transações privadas continuam acontecendo e a preços bem justos. Já o preço implícito dos imóveis dos FIIs, olhando a cota, está com descontos de uns 30% a 40% em relação às transações privadas.”
Ao longo do último ano e meio, a abertura gradual da taxa da NTN-B 2050 de 2,5%-3% para 6,5% – em boa parte graças ao aumento do risco fiscal – afundou as cotas dos fundos de tijolo bem abaixo de seu valor patrimonial. Além disso, os FIIs perderam liquidez com a migração dos investidores para a renda fixa.
Dado esse quadro, a ideia da Capitânia é vender os imóveis no mercado privado e realocar os recursos em FIIs negociados na Bolsa, comprando com desconto.
“Nem sei se ativismo é a melhor palavra. Não estamos fazendo nada relacionado ao fundo, não estamos participando de nenhum processo… Só estamos contratando uma empresa de intermediação [a CBRE] para ver se alguém tem interesse em comprar os ativos,” disse Caio.
Além do Legatus, a Capitânia chamou recentemente uma assembleia no HBRH11 e já aprovou a venda de ativos do PATC11 e do BMLC11 (ambos estão no processo de procurar compradores).
Em maio, a Capitânia também aprovou a incorporação pelo BTLG11 dos fundos Bluecap (BLCP11) e V2 Properties (VVPR11); os dois foram incorporados por valores superiores ao negociado em Bolsa.
Segundo Caio, há outros processos em andamento que ainda não se tornaram públicos.
Naturalmente, a estratégia — que no fim das contas reduz os ativos sob gestão e a receita das gestoras afetadas — não tem rendido novas amizades à Capitânia.
“Ser ativista é parte do processo de defender os seus interesses e dos seus cotistas, mas acho que isso tem que ser feito com respeito, cuidado e empatia com as gestoras que vão ser prejudicadas,” disse um gestor de FIIs. “Esse cuidado a Capitânia não tem tido.”
Segundo ele, algumas assembleias foram convocadas sem que a Capitânia sequer informasse a gestora antes. “Muitas vezes o gestor pode propor um caminho diferente para gerar valor. Tem que ter essa conversa.”
Caio diz que o movimento da Capitânia é apenas para defender os interesses dos cotistas, e que a maior prova disso é que “a gente acaba de fazer um ativismo no nosso próprio fundo.”
Segundo ele, o CPFF11, o fundo de fundos da gestora, está negociando hoje com um desconto de 15% em relação ao valor de mercado dos FIIs que compõem a carteira.
“A gente chamou uma assembleia para cindir o fundo em dois e devolver o dinheiro para o cotista que quiser sair, pagando o valor de mercado,” disse ele. “Nessa brincadeira, foi mais da metade do fundo.”
O CPFF11 tem até um ano para vender os fundos do portfólio e devolver o capital aos cotistas que optaram por isso.
“O mercado tem que amadurecer e se acostumar com a ideia de que o dinheiro é do cotista, não dos gestores.”
