O XP Malls, o fundo imobiliário de shoppings da XP, levantou perto de R$ 1 bilhão nas últimas semanas com uma demanda robusta de investidores institucionais e de varejo — um sinal de que o momento conturbado da indústria de FIIs ficou definitivamente para trás.
A captação foi dividida em duas emissões. Na primeira, que foi concluída em junho, o XP Malls levantou R$ 375 milhões com investidores institucionais numa oferta que teve uma demanda de R$ 440 mi.
Na segunda, concluída na semana passada, o fundo captou outros R$ 565 milhões com mais de 50 mil investidores de varejo. A demanda também foi grande, ultrapassando os R$ 700 mi.
Pedro Carraz, o head de real estate da XP, disse que as duas ofertas mostram que a indústria de FIIs está voltando, “depois de um longo período adormecida.”
“As duas saíram com rateio e com o lote adicional. Isso é um ótimo sinal de que o setor realmente está retomando com a perspectiva de queda dos juros,” o gestor disse ao Brazil Journal.
Nos últimos meses, outros três fundos fizeram follow-ons: o HGLG11, do Credit Suisse, levantou R$ 1,5 bilhão; o ALZR11, da Alianza, levantou outros R$ 311 milhões; e o TRXF11, da TRX, levantou mais R$ 130 milhões.
Há ainda dois outros fundos com ofertas abertas e em período de roadshow: o HGBS11, um fundo de shoppings da Hedge; e o BTLG11, o fundo de logística do BTG.
A volta das ofertas, no entanto, tem muito mais a ver com o fechamento da curva de juros futuro do que com uma melhora dos fundamentos econômicos, já que os preços dos ativos na economia real não estão subindo.
O que está acontecendo é que com a queda dos juros e a perspectiva de novos cortes, os FIIs estão se tornando atrativos de novo para os investidores, levando a uma forte retomada das cotas no mercado secundário, com os preços igualando ou até ultrapassando o valor patrimonial. (Quando o FII está negociando abaixo do VP, as gestoras tendem a não fazer ofertas para não gerar uma diluição a um preço muito baixo).
Segundo Carraz, os R$ 940 milhões captados vão permitir ao XP Malls ampliar a participação em shoppings onde ele já investe; investir em novos ativos; e reduzir o endividamento do fundo.
Com os R$ 375 milhões da primeira oferta, o fundo já comprou mais 3% do Shopping Cidade Jardim na venda da Gazit, chegando a 19,9% do capital; e amortizou R$ 110 milhões em dívidas, reduzindo sua dívida bruta para cerca de R$ 600 milhões.
Nas próximas semanas, o fundo vai anunciar também a compra de mais 6% do Shopping da Bahia por cerca de R$ 120 milhões. O XP Malls já tem 12% desse shopping, que pertence à Aliansce Sonae e foi um dos primeiros malls construídos no Brasil, há 50 anos.
Segundo Carraz, há ainda outras três negociações em andamento: uma para aumentar a participação num shopping que já está no portfólio, e outras duas para entrar em dois novos ativos (um no Sul e outro no Sudeste).
O XP Malls também pretende usar mais R$ 50-100 milhões para pré-pagar mais uma parte da dívida.
Carraz explica que essas dívidas foram tomadas em duas transações: a compra das participações nos ativos da JHSF em outubro de 2018 e a compra da participação no Shopping da Bahia, em 2021. Em média, essas dívidas rodam a um custo de cerca de 12% ao ano.
“Conforme o juros for caindo, vai chegar um momento em que o caixa vai estar sendo remunerado a um juros menor que o custo dessa dívida. Então faz todo sentido pré-pagar,” disse Felipe Teatini, o RI do XP Malls e quem toca o fundo no dia-a-dia. “Só não pré-pagamos tudo porque parte dessa dívida tem uma multa muito punitiva no caso de pré-pagamento.”
O XP Malls também pretende deixar entre R$ 250-R$ 300 milhões em caixa, para cobrir o capex de expansões e reformas de ativos do portfólio. O Shopping Bahia, por exemplo, está fazendo um retrofit da fachada e uma reforma e expansão interna que vai consumir cerca de R$ 300 milhões (dos quais o XP Malls vai ter que arcar com 18%). O Catarina Fashion Outlet também está concluindo uma expansão, e o Cidade São Paulo — que fica na Paulista e tem um fluxo muito alto — também vai começar uma expansão que vai ampliar em 20% o ABL.
Segundo Teatini, o mercado está positivo hoje para os compradores, já que os juros ainda altos têm permitido negociações com cap rates elevados e com a possibilidade de parcelamento da transação.
“Chegamos a oferecer um cap rate de 6% em 2019 por um shopping, que não aceitou na época. Hoje, estamos com uma proposta para esse mesmo shopping a um cap de 9%, e que já está em fase de diligência,” disse ele.
Segundo ele, a estratégia do XP Malls é ter participações minoritárias em shoppings geridos pelas principais administradoras do mercado.
Com as duas ofertas, o PL do XP Malls sobe para R$ 3 bilhões, consolidando o fundo como o maior da indústria de shoppings. Esse PL deve ser ainda maior, já que nas próximas semanas o fundo deve passar por uma reavaliação de seus ativos.
Segundo Carraz, a perspectiva é que haja um aumento de pelo menos 10% na avaliação dos ativos do portfólio, dado que os NOIs dos shoppings estão melhores que o esperado, a taxa de desconto que traz os ativos a valor presente caiu, e o Cidade Jardim inaugurou em março uma expansão que vai entrar agora na conta.
