O Brasil produz 240 milhões de toneladas de grãos por ano, mas a capacidade de armazenagem disponível é de apenas 170 milhões.
Com isso, o agricultor é obrigado a vender boa parte dos grãos durante a safra, quando a oferta é maior e o preço está baixo. Ou seja: o pior momento possível.
Agora, um novo fundo imobiliário quer resolver esse déficit de infraestrutura.
O Quasar Agro (QAGR11 na Bolsa) adquire ou constrói armazéns agrícolas (desde silos até unidades para sementes, etanol e fertilizantes) e depois aluga esses espaços para produtores, tradings e revendas em contratos de longo prazo — tipicamente de 10 a 20 anos.
O fundo é o primeiro deste tipo no Brasil e provavelmente no mundo, segundo Olivier Colas, o gestor da Quasar.
De silos Olivier entende.
Antes de se tornar sócio da Quasar, ele foi por sete anos o vice-presidente da Kepler Weber, uma das maiores fabricantes de silos do Brasil. Antes, foi CEO da Coimex, uma trading de commodities.
“Ao mesmo tempo em que há um déficit muito grande de armazenagem no Brasil, não há mecanismos perenes de financiamento para isso. Tem uma linha do BNDES, mas com as taxas de juros baixas e a mudança no perfil do banco, ela não é mais suficiente,” Olivier disse ao Brazil Journal. “Achamos que o FII é uma forma muito boa de financiar isso, porque o produtor não precisa mobilizar o balanço dele e pode usar o ativo por quanto tempo quiser.”
Depois de levantar R$ 504 milhões em seu IPO em novembro, o QAGR11 fez sua primeira aquisição na semana passada: pagou R$ 90 milhões por quatro unidades de armazenagem que contabilizam 44 silos.
As unidades pertenciam à Belagrícola, uma das maiores revendas de grãos do País, com faturamento de R$ 4 bilhões. Os ativos, que estão localizados no Norte do Paraná, serão alugados para a própria Belagrícola, que usará os recursos da venda na expansão do seu negócio.
Segundo Olivier, o fundo já tem outras seis unidades no pipeline, cujas negociações estão em “estágios bem avançados”, faltando apenas as diligências. A previsão é que os ativos — localizadas em Mato Grosso, Minas Gerais, Santa Catarina e Goiás — sejam incorporados ainda no primeiro semestre.
As cotas do QAGR11, que saíram a R$ 100 no IPO em novembro, bateram R$ 128 em dezembro e fecharam ontem a R$ 97.
O fundo tem hoje uma base de 14 mil cotistas, a maior parte investidores de varejo. O yield esperado é de 8% ao ano, um pouco acima da média do iFix, o benchmark do setor.
Olivier diz que o grande diferencial do fundo em relação aos FIIs tradicionais é que ele não depende do PIB, o que faz com que o risco de vacância seja menor.
“O mercado de lajes corporativas, por exemplo, é extremamente dependente da economia. Se o PIB vai bem, ele vai bem também,” diz o gestor. “No mundo agro, é diferente: se você escolhe bem o ativo o risco de vacância é muito baixa.”
Além disso, “a agricultura brasileira ainda está na fase de desenvolvimento geográfico. Para o produtor faz mais sentido comprar novas áreas do que investir em unidades de armazenagem.”
