Apaixonado pelo estudo de índices macroeconômicos, Dório Ferman sempre se incomodou com o uso do IGP-M para o reajuste dos aluguéis no Brasil. 

Há pouco mais de um ano, o fundador do Opportunity e um de seus economistas, Eduardo Marques, provocaram a FGV sobre a necessidade de se criar um índice do valor dos aluguéis que fosse mais “justo”. 

O problema do IGP-M, que indexa a maioria dos contratos apesar de não ter sido criado para isso, é que ele tem mais de 60% de sua composição nos preços do atacado, além de ser muito influenciado pelo câmbio –  em meados de 2021, o IGP-M chegou a acumular alta de 37% em 12 meses. 

“Veja a contradição. Quando vem uma crise, naturalmente o dólar sobe, vem a recessão e a renda da pessoa ou o movimento nas lojas caem. E o que acontece nessa hora? O aluguel sobe, justamente nesse momento mais difícil,” Dório disse ao Brazil Journal. “Isso é ruim para os dois: proprietário e inquilino. Isso força o lojista a entregar o ponto, a pessoa a procurar outra casa, e o proprietário a procurar outro locatário”. 

O economista Paulo Picchetti, professor da FGV e pesquisador do FGV/IBRE, abraçou a causa junto com sua equipe e, em janeiro, colocaram na praça o Índice de Reajuste de Aluguéis (IVAR), que reúne informações de cerca de 10 mil contratos assinados por mês em quatro capitais: São Paulo, Rio de Janeiro, Porto Alegre e Belo Horizonte. 

O grande diferencial do índice é acompanhar o que acontece com o mesmo imóvel ao longo do tempo em diferentes contratos. Assim, o IVAR consegue refletir os preços que de fato estão sendo praticados no mercado de locação. “Há outros indicadores do setor que acompanham os preços, por exemplo, de anúncios de ofertas de aluguel, sem verificar se os contratos estão sendo efetivamente fechados naquele valor,” disse Picchetti. 

Os dados estão sendo fornecidos sob sigilo por um grupo de administradoras e imobiliárias parceiras – em particular o Quinto Andar, que colaborou com informações sobre o mercado e o apoio de seus especialistas. 

“A genialidade do índice do professor Picchetti é que ele acompanha o aluguel de mercado do novo contrato, quer dizer,  acertou na asa direita da mosca”, diz Dório. “É o índice mais bem feito que eu já vi. Quando alertei para a aberração nesse segmento, não pensei que poderia existir uma solução tão boa.” 

A metodologia do IVAR segue dois importantes índices do setor nos EUA, o Case-Shiller – que estima preços de venda –  e o Zillow Observed Rent Index (ZORI), que acompanha os aluguéis. 

Uma primeira observação foi que o tempo médio de negociação de reajuste dos aluguéis despencou na pandemia. Conversando com as imobiliárias parceiras, Picchetti descobriu que os inquilinos pediram para renegociar os contratos antes do aniversário porque não tinham mais condições de pagar o que já estavam pagando.

Em muitos casos, houve renegociação antes do fim dos contratos, porque o proprietário entendeu que o custo de oportunidade de receber o imóvel de volta era muito alto.
 
Essa é uma das razões para o índice ter ficado completamente destoante do IGP-M: enquanto o IVAR acumulou variação de -0,61% em 2021, o IGP-M teve alta de 17,78%. O comportamento evidencia a “aberração” citada por Dório.  

Picchetti também lembra que o aluguel é uma referência para o valor do imóvel, já que, ao longo do tempo, qualquer ativo tem que ter uma relação de equilíbrio entre seu valor e o fluxo que gera. Às vezes esses valores se descolam, o que pode ser um sinal de bolha, como aconteceu nos EUA na crise de 2008. 

No Brasil, ao mesmo tempo que o IVAR mostrou que os aluguéis ficaram praticamente parados em 2021, as vendas voltaram a crescer e o preço dos imóveis subiu 16% em relação a 2020. 

“Não acho que estamos vivendo uma bolha, mas uma situação completamente atípica,” diz o professor.  Isso porque, de um lado, com o juro baixo no Brasil houve um deslocamento de consumo de serviços para bens duráveis e muita gente buscou uma casa maior na pandemia. Mas outro segmento da população teve de renegociar o aluguel ou teve que ir morar com os pais ou a “sogra, ou ainda já morava mal e pode ter ido para as ruas.” 
 
O ganho que o novo índice traz ao País não se restringe aos efeitos imediatos do mercado de locação. Uma equipe do IBRE recalculou o IPCA e o INPC levando em consideração o IVAR como a inflação dos aluguéis. 

Em 2019, o IPCA teria fechado o ano em 3,9%, 0,4 ponto percentual abaixo do resultado oficial. Já o INPC teria ficado em torno de 4%, 0,5 ponto abaixo. Em 2020, o IVAR praticamente não alteraria os números divulgados; em 2021, tanto IPCA quanto INPC ficariam cerca de 0,3 ponto abaixo do resultado oficial. 

“O índice traz uma qualidade de informação que pode ter esse efeito de segunda ordem e inclusive impactar a análise da evolução dos agregados macroeconômicos do País,” disse Picchetti.

A FGV pretende estender o índice para todo o Brasil, município por município – e o lançamento do IVAR já está atraindo a atenção de novos parceiros dispostos a colaborar com os dados. 

Ainda assim, o professor entende que ele já pode ser levado em consideração em todas as cidades, como uma referência para as negociações. “Ah, mas eu moro em Recife, por que vou seguir o valor de São Paulo? Porque, apesar da especificidade regional, o IVAR vai ser muito mais próximo do que um índice que não foi feito para acompanhar esses preços, como o IGP-M ou IPCA”, diz Picchetti. 

Dório diz que espera que o índice seja adotado o quanto antes nos contratos em todo o país. “As coisas boas às vezes não pegam no Brasil. Mas é muito importante que o IVAR ‘pegue’ e que esse trabalho muito bonito não se perca,” ele diz. 

Para Dório, existe no Brasil a visão de que se deve adotar um índice que “renda mais”, e não que seja bom para ambas as partes. “Eles acham que tem que ganhar em cima do outro, transformando esse processo num jogo. E aí acaba virando um jogo de perde-perde. Não existe índice bom para um. Se parecer assim, é porque é ruim para os dois. Mas existe um jogo de ‘ganha-ganha’, que é utilizar um indexador adequado.” 

A conversa que acabou gerando o IVAR nasceu junto com as discussões entre o Opportunity e a FGV para reformular o INCC, o índice nacional de custo de construção. Esse trabalho ainda está em andamento, à espera de informações detalhadas das construtoras sobre as suas estruturas de  custos. 

Dório diz que tanto a reforma do INCC quanto o IVAR serão  positivas para toda a sociedade. “O INCC você pode até achar que tem algum interesse nosso [como gestores de fundos imobiliários], mas ainda assim, ele é bom para todos. No IVAR, nós trabalhamos com a FGV pela satisfação de ver o País melhor. É um pouquinho de nada, mas é o que podemos fazer.”