JOÃO PESSOA — Com 877 mil habitantes, esta capital de praias paradisíacas é a cidade brasileira que mais cresceu em população nos últimos dez anos, em grande parte recebendo a migração de aposentados e gente buscando qualidade de vida.
“João Pessoa é uma cidade segura, próspera e já é o quinto pólo gastronômico do País,” o empresário André Penazzi disse ao Brazil Journal. “A gente brinca que ela é o Rio de Janeiro que deu certo.”
O Setai Grupo GP, a incorporadora que André fundou há 17 anos, está surfando como ninguém essas tendências demográficas com um modelo de negócios que vai da baixa renda ao alto luxo, uma combinação rara no setor.
A companhia terminou o ano passado com um valor geral de vendas (VGV) de R$ 2,1 bilhões, depois de lançar R$ 830 milhões em novos empreendimentos. Os números posicionam o Setai como a segunda maior incorporadora do Nordeste, atrás apenas da Moura Dubeux. A companhia tem R$ 1,5 bilhão de landbank.
O Setai começou com o Minha Casa Minha Vida, talvez o segmento mais difícil da construção civil porque, sem um controle de custo obsessivo, o negócio não para de pé.
“Passei dez anos dentro das obras absorvendo essa expertise,” disse André. “Conseguimos desenvolver a técnica do MCMV, mas também a qualidade, que é um diferencial nosso.”
Segundo ele, enquanto a MRV entregou 3 mil unidades do MCMV no Estado da Paraíba, o Setai já entregou 5 mil.
Além do MCMV, a construtora também opera no médio padrão com a marca Heritage, que vende apartamentos por R$ 9 mil a R$ 10 mil o metro quadrado, e no alto luxo com a marca Setai, cujo preço fica entre R$ 14 mil e R$ 24 mil/m².
André disse que a incorporadora está apostando em projetos “ousados” que atendem um novo perfil de comprador — em geral pessoas de 20 a 50 anos que topam pagar mais por projetos diferenciados.
“Mesmo no MCMV somos referência em qualidade. Você olha nossas obras e você não vai imaginar que aquele prédio é do MCMV, porque usamos muitos acabamentos que em geral você só vê no médio e alto padrão.”
Esse “diferencial de qualidade” é ajudado pelos custos menores do Nordeste. Tanto a mão de obra quanto os materiais são em torno de 20% mais baratos do que no Sudeste ou Sul do País, já que a produção de muitos materiais usados nas obras é feita localmente.
“Isso permite que a gente cobre R$ 15 mil o metro quadrado num apartamento que em São Paulo sairia por R$ 60 mil. Isso atrai muito as pessoas, porque elas veem a oportunidade de morar num produto triple-A com preço de média renda.”
Para este ano, uma das grandes apostas do Setai é um complexo de três torres lançado no Altiplano, o bairro mais nobre de João Pessoa, em parceria com o Pininfarina, o celebrado estúdio que criou o design da Ferrari.
O Pininfarina já tem parcerias com a Cyrela, em São Paulo, e com a Pasqualotto, em Balneário Camboriú, mas esta é a primeira vez que o estúdio desenha um prédio no Nordeste.
O empreendimento terá um VGV de R$ 500 milhões, e a obra será toda financiada pela Working Capital, uma estruturadora de funding para o mercado imobiliário controlada pela Nova Milano, o family office de Alexandre Grendene que também é o acionista de referência da Even, com 46% do capital.
Além do empreendimento com o Pininfarina, a parceria com a Working Capital vai financiar outros projetos que somam mais de R$ 500 milhões.
Até agora, as obras do Setai haviam sido todas financiadas apenas com capital próprio da incorporadora, que tem zero de dívida.
“Decidimos colocar um pouco de capital de terceiros para melhorar o retorno da empresa e trazer mais sofisticação financeira para o negócio,” disse o CEO.
O CFO da companhia, Adriano Filgueira, que passou 15 anos em outra grande incorporadora da Paraíba e acaba de se juntar ao Setai, disse que a companhia vai passar os próximos anos numa fase de crescimento “até estabilizar num VGV mais alto, e aí sim estará apta a abrir o capital. Não é para a próxima janela, mas vemos sim um IPO à frente.”
