O Governo deve anunciar nos próximos dias mudanças relevantes nas regras do programa Casa Verde Amarela — dando mais poder de repasse de preço para as incorporadoras de baixa renda num momento em que a inflação tem corroído as margens.
As mudanças devem beneficiar principalmente empresas como MRV, Direcional e Plano&Plano, que têm parte significativa de seus resultados vindos do programa.
Há dois tipos de mudanças na mesa: as temporárias, que duram até o final do ano e estão sendo discutidas no âmbito do conselho do FGTS; e as estruturais, que estão sendo discutidas no Congresso por meio de uma Medida Provisória.
As medidas estruturais, que envolvem basicamente duas revisões no programa, devem ter o maior impacto no aumento do preço dos imóveis.
A Medida Provisória vai estender o prazo dos financiamentos do programa de 30 para 35 anos, e liberar o uso do FGTS que é depositado mensalmente para pagar as parcelas do financiamento, o que aumenta o poder de alavancagem do consumidor.
A segunda medida foi apelidada no setor como ‘consignado FGTS’.
“Antes, o cara podia ter 30% de comprometimento de renda para pagar a parcela do financiamento. Com essa mudança, ele vai poder ter 38%, porque o FGTS mensal vai entrar na conta,” disse um executivo do setor. “Quando você aumenta a capacidade de pagamento você tem mais clientes que conseguem comprar o imóvel ou você consegue subir tudo em preço.”
A MP já foi aprovada na Câmara dos Deputados e deve ser votada nas próximas semanas no Senado.
Já as mudanças temporárias acabam de ser aprovadas pelo conselho do FGTS e tem previsão de durar apenas até o final do ano (ainda que, historicamente, o FGTS nunca tenha revertido uma mudança temporária).
Nessa frente, as principais mudanças são um aumento do subsídio dado ao consumidor em 5% a 10%; um aumento do teto de renda para as diferentes faixas do programa, o que vai reduzir os juros do financiamento para muita gente; e uma redução da taxa de juros nas linhas de crédito do Pró-Cotista (que financia casas fora do programa que custam até R$ 1,5 milhão).
O impacto dessas mudanças para as incorporadoras deve ser significativo, mas “acreditamos que os investidores estão ignorando os ganhos potenciais,” escreveram os analistas do Itaú BBA. “As ações das incorporadoras de baixa renda estão negociando com valuations descontados, mas com expectativas de lucros já deprimidas e catalisadores atrativos de curto prazo.”
Nas contas do Itaú BBA, todas as mudanças juntas devem permitir que as construtoras aumentem em 18% o preço de venda dos imóveis (se elas repassarem tudo para o preço, o que é o mais provável no cenário atual).
Desse total, a maior parte dos ganhos viria das mudanças estruturais, que podem gerar um aumento de 11% no preço dos imóveis.
No cenário de repasse total, o Itaú calcula um impacto médio de cerca de 7,9 pontos porcentuais na margem bruta das incorporadoras de baixa renda.
Esse aumento já praticamente levaria às margens de volta ao patamar anterior à escalada dos preços da construção — que afetou especialmente essas empresas.
Como as vendas no Casa Verde Amarela são feitas na planta com o preço travado, as incorporadoras não conseguem repassar o aumento de custos durante a obra. Quando a inflação vem muito acima do esperado, o impacto nas margens é brutal.
Na MRV, por exemplo, a margem bruta, que historicamente era de 32%, derreteu para 20% nos últimos trimestres — com a margem líquida chegando perto de zero.
Nesse momento, as vendas novas da companhia já estão saindo com uma margem de cerca de 24%. Ou seja: com os 8 pontos de aumento, elas já voltariam para os 32%.
Esse impacto positivo, no entanto, não é imediato e demora alguns trimestres para começar a aparecer na DRE.
SAIBA MAIS
A inflação pegou a MRV de calça curta. Agora, as margens estão voltando
