O empresário Michael Klein está vendendo um portfólio de galpões avaliado em cerca de R$ 2 bilhões, e a transação — um dos maiores negócios imobiliárias do ano — está entrando na reta final.
Depois de atrair 12 propostas, o processo foi afunilado em um shortlist de seis investidores institucionais que estão disputando o pacote de 13 galpões, que somam quase 1 milhão de metros quadrados.
Blackstone/BlueMacaw, Brookfield, Credit Suisse, Hemisfério Sul Investimentos (HSI) e um consórcio formado pela Cyrela Commercial Properties (CCP) e o Kinea estão na reta final.Os potenciais compradores estão visitando os galpões e fazendo diligências, e o Bradesco BBI, assessor financeiro de Klein, pediu as propostas vinculantes para o final deste mês.
Para evitar propostas em que o comprador ainda precisaria levantar o funding — como gestores de fundos imobiliários listados em Bolsa — o Bradesco só permitiu avançar no processo quem já tivesse os recursos garantidos.
Cerca de 90% do portfólio está estabilizado, ou seja, tem contratos de aluguel de longo prazo. Dois terços destes galpões estão alugados para a Via Varejo, mas mais da metade destes estão com alugueis a preços abaixo de mercado que só serão repactuados em 2030.
Uma parte pequena do portfólio é composta por galpões ainda não alugados ou em construção. “É um portfólio difícil de precificar porque é ele parte renda e parte especulativo,” diz um investidor.
Essa característica — aliada ao veto a fundos imobiliários dependentes de captação — está levando à formação de consórcios entre os interessados. Uma regra criada pelo Bradesco impede a formação de consórcios na hora da oferta, mas nada impede que um ofertante já tenha se acertado com outro investidor para vender parte dos ativos em caso de vitória.
A aposta global no e-commerce — e por consequência na necessidade de galpões — se tornou um consenso de mercado, o que está encarecendo os preços no setor, um potencial comprador disse ao Brazil Journal. “Tem uns 10 gringos querendo comprar galpões no Brasil, cada um com cheque de R$ 1 bi,” disse este investidor, apostando que o pacote de Klein vai sair no topo da faixa.
A venda dos galpões está em gestação há mais de um ano — e de lá para cá, com a queda da Selic, o portfólio se tornou mais valioso. Como parte de um esforço para levantar liquidez, Klein já vendeu lojas comerciais (R$ 550 milhões), um prédio corporativo (R$ 100 milhões) e, agora, a joia da coroa.
O mercado especula três possíveis usos para os recursos: Klein estaria disposto a investir mais na Icon, sua empresa de aviação executiva; pode estar levantando caixa para aumentar sua posição na Via Varejo (ou honrar compromissos com algum banco que tenha lhe financiado); ou estaria buscando apenas reduzir seu nível de alavancagem.
SAIBA MAIS
